나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33791 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 4층446호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""한가람초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 ""갈산역""이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내의 4층 446호로서,
(사용승인 : 2020.12.11.)
외벽 : 강화유리 및 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 샷시창 임.

이용상태

건축(디자인)사무소로 이용중임. (폐문부재로 내부확인 못함.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 토지로서, 공장 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 4차선, 남측 및 북측으로 각 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 구래동 6871-1
도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-11-27)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

2. 구래동 6871-8
도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

3. 구래동 6871-9
도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부천지원 2025타경33791 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 4층 446호 (새주소: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 127 (구래동))

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 446호

* 사용승인일: 2020년 12월 11일

* 건물 용도: 건축물대장상 공장(지식산업센터), 근린생활시설(지원시설); 감정평가서상 건축(디자인)사무소로 이용 중; 현황 용도: 근린상가 (감정평가서 요약)

* 토지 면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

* 건물 면적: 53.93㎡ (약 16.31평)

* 감정가: 190,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "갈산역"이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

2.3. 도로 및 토지

* 토지는 3필지 일단의 가장형 토지로서 공장 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 동측으로 왕복 4차선, 남측 및 북측으로 각 포장도로와 접하여 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

* 말소기준권리는 2021년 10월 19일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (채권액 금202,800,000원)입니다.

* 본 물건은 위 말소기준권리보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부채권 총액

* 등기부채권 총액은 233,374,236원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 씨엠 (정확한 이름: 씨엠공간디자인주식회사)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 사업일자: 2023년 08월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 참고사항: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 잔금을 납부하면 임차인은 명도를 진행해야 합니다. 보증금 5,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 속한 지역은 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집한 지역으로, 산업 및 업무 활동이 활발한 상권입니다.

* 각종 근린생활시설이 함께 분포하여 종사자 및 거주자를 위한 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 경쟁 환경

* 주변에 다수의 지식산업센터와 상업시설이 있어 경쟁이 있을 수 있습니다.

* 신축 건물이라는 점과 특정 층에 위치한다는 점이 차별화 요소가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 디원시티 지식산업센터 내외부에 다양한 편의시설(식당, 카페, 상점 등)이 입점해 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 한가람초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 지식산업센터 밀집 지역의 특성상, 경기 변동이나 유사 시설 공급량 증가에 따라 공실 발생 가능성이 존재합니다.

6.2. 내부 상태

* 감정평가 시 폐문부재로 내부 확인이 불가했던 점은 유의해야 할 사항입니다. 실제 내부 상태, 마감재, 설비 등을 직접 확인하거나 전문가의 도움을 받아 점검해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획

* 토지이용계획상 다양한 용도지역 및 지구로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. (예: 성장관리권역, 택지개발지구 등)

6.4. 혐오시설

* 주변에 지식산업센터, 공장, 업무시설 등이 혼재되어 있으나, 보고서 및 일반적인 지역 정보 검색으로는 심각한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2020년 12월에 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당하여 기본적인 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 김포시 구래동의 산업 및 업무지구 내 위치하여 임대 수익 또는 사업 운영 목적 투자에 유리할 수 있습니다.

* 지하철역 인근에 위치하고 차량 접근성이 뛰어나 입지적 강점도 가지고 있습니다.

* 다만, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인, 지역 내 경쟁 심화 가능성 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

* 권리관계는 깨끗하게 정리될 것으로 보이며, 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 사용승인)

* 지식산업센터 및 상업시설 밀집 지역 내 입지

* 지하철 갈산역 인근 및 도로 접근성 우수

* 매각 후 권리 소멸로 인한 안전한 취득 가능

* 인수할 임차인 보증금 없음

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 190,000,000원입니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

* 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 낙찰 사례, 현장 방문을 통한 내부 상태 및 수리 비용, 향후 시세 전망 등 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 따라서, 위 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 다만, 감정가 대비 적정 낙찰률, 임대수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.