나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33781 [1] 경기도 김포시 운양동 1341-44 라피아노 402동 1층 415호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동소재 운양역 남동측인근에 위치하며
주위로는 동유형의 공동주택 및 아파트,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(운양역)이소재하여
교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건물 중 1층 415호로서
외벽:벽돌 마감,
창호:하이샤시창호 마감.

이용상태

단지형연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지를 단지형 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지대 포장도로가 인접공도에연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종전용주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(모담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상임.

물건 비고

건축물대장상 '단지형연립주택'으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33781 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1341-44 라피아노 402동 1층 415호

* 용도: 연립주택 (건축물대장상 '단지형연립주택' 이용 중)

* 감정가: 755,000,000원

* 토지면적: 143.62㎡ (약 43.44평)

* 건물면적: 84.62㎡ (약 25.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 홍OO

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 3층 건물 중 1층 415호. 외벽: 벽돌 마감, 창호: 하이샤시. 2019년 준공 (집합건물 등기부 요약 참조).

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 운양동 소재 운양역 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택 및 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(운양역)이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 주변 시설: 일반적으로 주거 단지와 상업 시설이 밀집한 지역으로, 인근에 공원 및 편의 시설 이용이 용이합니다. 특이 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑5 (2023-06-07, 신한카드 가압류)

* 인수되는 권리:

* 을구 9번 주택임차권 (임차인: 홍지원)

* 보증금: 750,000,000원

* 전입일자: 2022-07-29

* 확정일자: 2022-03-31

* 대항력: 있음. 본건 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 신탁 등기 (매매 신탁재산의 처분)

* 신한카드 가압류 (말소기준권리)

* 경기신용보증재단 가압류

* 김포시 압류

* 국민건강보험공단 압류

* 하나캐피탈 가압류

* 강제경매 (채권자: 홍지원)

* 등기부채권 총액: 845,385,847원

* 인수 보증금 합계: 750,000,000원 (낙찰자가 인수)

4. 상권분석

* 지역 특징: 운양역을 중심으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 다양한 공동주택과 상업 시설이 공존합니다.

* 최근 거래 동향:

* 동일 단지(라피아노) 내 84.624㎡ 면적 물건이 2026년 6월 5일 750,000,000원에 거래되었습니다.

* 인근 유사 면적(84.9896㎡) 연립주택이 2026년 6월 8일 553,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 건축 연도 및 단지 차이가 있습니다.

* 다른 단지(하늘빛마을일성트루엘)의 127.117㎡ 면적 물건이 2026년 6월 5일 770,000,000원에 거래되었습니다.

* 분석: 동일 단지 내 유사 면적의 최근 실거래가가 감정가 및 임차인 보증금과 거의 동일한 수준입니다. 이는 본 물건의 시세가 현재 감정가 수준에서 형성되어 있음을 시사하며, 인수되는 임차인 보증금을 고려할 때 투자 수익성 확보에 신중해야 함을 나타냅니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 라피아노 402동 1층 415호, 단지형 연립주택으로 이용 중입니다.

* 교통: 김포 골드라인 운양역 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 단지 인근의 상업 시설을 통해 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 모담유치원(상대보호구역)이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 홍지원의 보증금 750,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 본 물건의 총 인수 비용을 크게 증가시킵니다.

* 시세 대비 높은 총 부담액: 최근 거래 사례 및 감정가를 고려할 때, 인수 보증금 750,000,000원을 포함한 총 부담액(입찰가 + 보증금)이 시세보다 높아질 가능성이 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이후의 가압류, 압류, 강제경매 등은 말소될 예정이나, 임차인의 대항력 있는 주택임차권은 인수됩니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종전용주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 운양동 운양역 인근에 위치한 라피아노 단지 내 연립주택으로, 비교적 신축급(2019년 준공)이며 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 최근 동일 단지 내 유사 면적의 실거래가가 750,000,000원에 형성되어 있어 시세는 적정 수준으로 판단됩니다.

가장 중요한 특징은 대항력 있는 임차인(홍지원)이 750,000,000원의 보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 낙찰자가 부담해야 할 총액이 감정가 및 최근 거래가를 상회할 가능성이 높습니다. 따라서 본 물건은 단순 시세 차익을 노리는 투자보다는, 실거주 목적이나 추가적인 가치 상승을 장기적으로 기대하며 인수하는 경우에 한하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포 골드라인 운양역 이용이 편리하여 향후 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 신축급 브랜드 단지: 라피아노 브랜드의 현대적인 연립주택으로, 건축 연도가 비교적 최신입니다.

* 실거주 적합성: 인수되는 임차인 보증금 부담을 고려할 때, 시세차익보다 안정적인 주거 공간 마련을 위한 실거주 목적에 부합합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 755,000,000원이며, 동일 단지 내 유사 면적의 최근 매매가는 750,000,000원입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 홍지원에게 지급해야 할 보증금 750,000,000원입니다. 이 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 금액으로, 실제 매수자의 총 지출액은 '입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다.

따라서, 총 지출액이 시세(약 750,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다. 이 경우, 입찰가는 명목상으로 매우 낮게 책정되어야 합니다.

현실적으로, 인수해야 할 보증금이 물건의 시세와 거의 동일하므로, 상당한 금액 이상의 입찰은 재산상의 손실로 이어질 가능성이 높습니다.

보수적으로 접근하여, 총 지출액이 시세 범위 내에 들어올 수 있도록 입찰가를 고려할 때, 다음과 같은 범위를 제시합니다.

* 예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 50,000,000원

본 입찰가는 인수 보증금(750,000,000원)을 제외한, 법원에 납부하는 금액입니다. 낙찰 시 총 부담액은 입찰가에 750,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 높은 투자 수익을 기대하기 어려운 물건이므로, 신중한 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.