나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2519 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 10층1003호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""한가람초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 내 10층 1003호로서,

외 벽 : 판넬 및 강화유리 등 마감.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로서, 인접호와 경계벽이 없는 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 공장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 도로에 접하고, 북측으로 공공공지를 통하여 도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

인접호와 경계벽이 없는 상태임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경2519 (1)

소재지: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 165 (구래동) 샹보르영무파라드김포한강 1동 10층 1003호

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 공장)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물규모: 지하 3층, 지상 10층 건물 중 10층 1003호

감정가: 185,000,000원

토지면적: 11.06㎡ (약 3.34평)

건물면적: 42.80㎡ (약 12.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (이전 채권자: 수OOO)

공부와의 차이: 없음

특이사항: 인접 호와 경계벽이 없는 상태임.

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통시됨.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 김포도시철도 구래역이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이함.

건축물 정보: 철근콘크리트구조로서 외벽은 판넬 및 강화유리, 창호는 새시로 마감되어 있음.

토지 이용 및 도로: 본건은 2필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서 공장 건물 부지로 이용중이며, 동측으로 도로에 접하고 북측으로 공공공지를 통하여 도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공공지, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역에 속해 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 5월 27일 접수된 수협은행의 근저당권 (채권금액 165,600,000원)이 말소기준권리임.

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 확인되어, 본건 부동산을 낙찰받을 경우 토지 및 건물에 대한 부담 없이 소유권을 취득할 수 있음.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사다인메디컬그룹

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024-09-25

* 확정일자: 2025-03-20

* 배당신고일자: 2025-08-11

* 대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없으며, 배당을 통해 우선변제받게 됨.

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 시설: 본건이 위치한 구래동 일대는 김포한강신도시 내 중심 상업지구로서, 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있음. 인근에 한가람초등학교가 위치하여 교육 환경도 갖추고 있음.

지역 특성: 김포시 구래동은 김포한강신도시 내에서도 상권이 크게 발달한 지역 중 하나로, 인구 유입이 지속되고 있으며 관련 상업시설 및 업무시설이 활발하게 운영되고 있음.

경쟁 환경: 인근에 '디원시티 시그니처', '한강신도시 디원시티' 등 대규모 지식산업센터가 다수 존재하여 공급 과잉 및 경쟁 심화가 예상됨. 이는 공실률 증가 및 임대 수익률 하락의 요인이 될 수 있음.

5. 생활정보

편의시설: 건물 내 또는 인근 상가에 위치한 편의점, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설을 쉽게 이용할 수 있음.

교통 편의: 김포도시철도 구래역을 이용한 서울 접근성이 용이하며, 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

기타 설비: 건물 자체적으로 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 건물 이용에 문제가 없음.

6. 잠재적 리스크

인접 호와 경계벽 없음: 해당 호실은 인접한 다른 호실과 내부 경계벽이 없는 상태로, 이는 소음, 보안, 프라이버시 등에 있어 단점으로 작용할 수 있으며, 별도의 마감 공사 또는 칸막이 설치 등 추가 비용이 발생할 수 있음.

공급 과잉 및 공실 위험: 김포한강신도시에 지식산업센터 공급이 많아 공실률이 높게 나타날 수 있으며, 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있음. 과거 2019년 분양 이후 6년 이상 미분양 및 공매가 지속된 이력이 있어 시장 수요가 낮다는 점을 고려해야 함.

임대 관계 미상: 본건 물건명세서 상 임대관계는 미상으로 표기되어 있으나, 임차인 현황에 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되어 보증금 인수 부담은 없음.

주변 환경 관련: 김포시에는 자원화센터(폐기물 처리 시설)가 운영되고 있으며, 과거 구래동 및 인근 지역에서 쓰레기 집하시설(크린넷) 관련 운영 문제 및 악취 민원이 발생한 이력이 있음. 다만, 본건 물건지 바로 인접한 곳에서 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 지식산업센터로, 김포한강신도시의 성장 잠재력과 구래역 역세권의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 특이사항 없이 깔끔한 상태로 인수 가능하며, 감정가 대비 매력적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 동일 지역 내 지식산업센터 공급 과잉으로 인한 높은 공실 위험과 과거 장기 미분양 이력, 그리고 인접 호실과의 경계벽이 없는 특이사항은 투자를 결정하기 전에 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

김포한강신도시 내에서도 상업 및 업무시설 밀집 지역에 위치하여 비즈니스 활동에 유리한 입지.

말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 이전받을 수 있음.

김포도시철도 구래역 접근성이 양호하여 광역 교통망 이용이 편리함.

9. 예상 입찰가

감정가: 185,000,000원

인수 보증금: 0원

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 185,000,000원을 기준으로 산정할 수 있습니다. 하지만, 주변 지식산업센터의 공급 과잉으로 인한 높은 공실률과 장기 미분양 이력을 고려할 때, 낙찰 후 임대 수익 확보 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 본 물건의 향후 가치는 해당 지역의 시장 상황, 공실률 추이, 임대 수요 등에 따라 달라질 수 있으므로, 이러한 요인들을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.