나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103195 [1] 서울특별시 종로구 평창동 318 강산힐스 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 평창동 소재 ""서울예술고등학교"" 북서측 인근에 위치합니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2016.06.21)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 도시형생활주택(방3, 주방 및 거실, 발코니 등)로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ""건물개황도"" 참고 바랍니다.

설비내역

본건 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 완경사의 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(24m이하(완화시 28m이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
기호2) 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 집합건축물대장(전유부, 갑)상 위반건축물[주택과-24007(2016.08.09.)호 관련, 주거재생과-18613(2020.06.25.)호에 의하여 위반건축물 표기정정[내역: 4층 29.86㎡ 무단증축->전유부 402호 14.51㎡ 무단증축]]로 표기되어 있으며, 그 부분이 제시외 건물㉠인 바 구조, 사용자재, 시공정도, 부대설비 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하되, 면적사정 제시되어 있는 면적에 의거하였으며 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가를 병용하였으니 추후 경매 진행시 참고 바랍니다.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103195 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 평창동 318 강산힐스 4층 402호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

사용승인일: 2016년 06월 21일

감정가: 599,430,000원

토지면적: 70.54㎡ (약 21.34평)

건물면적: 70.08㎡ (약 21.19평)

토지/건물: 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 종로구 평창동 318 강산힐스 4층 402호에 소재합니다.

* 주변 환경: 본건은 서울예술고등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통 상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지 및 도로 대비 완경사의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 필지 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호1 (토지): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(24m 이하, 완화시 28m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(서울예술고등학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

* 기호2 (토지): 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서울예술고등학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 최선순위 전세권자 겸 임차인 안소연의 전세권 등기(2021.11.12. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 말소기준권리: 을구 10번 전세권설정 (안소연, 2021.11.12. 등기)

* 인수되는 권리: 선순위 전세권 (안소연, 600,000,000원)

* 말소될 것으로 예상되는 권리: 을구 10번 전세권 외에 등기된 압류, 근저당, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 600,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 14일

* 확정일자: 2021년 09월 24일

* 배당신고일자: 2025년 08월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 전세권자이면서 임차인으로, 전세권은 매수인에게 인수되며 임차인으로서 배당요구를 하였습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물: 본건은 2016년 6월 21일 사용승인된 강산힐스라는 집합건물 내에 위치한 도시형생활주택입니다.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보에는 1990년대에 건축된 연립 및 다세대 주택의 2026년 6월 거래 사례가 포함되어 있습니다. 거래 금액은 3억 6,500만원에서 7억 700만원 범위입니다. (예: 1992년 건축, 84.28㎡ 연립, 5.3억원 / 1994년 건축, 59.23㎡ 다세대, 3.65억원 / 1993년 건축, 84.21㎡ 연립, 7.07억원)

* 본건은 2016년 건축된 신축급 도시형생활주택으로, 제공된 JSON의 오래된 건물 시세와 직접 비교하기에는 무리가 있습니다.

* 최근 실거래가 정보 검색 결과(2026년 2월 28일), 본건과 동일한 '강산힐스' 건물 내 74.27㎡ 면적의 물건이 5억 9,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(5.99억원)와 유사한 수준입니다.

* 평창동 일대의 신축급 고급 빌라나 타운하우스는 20억원 이상으로 거래되는 사례도 있으나, 본건은 일반적인 도시형생활주택으로 판단됩니다.

* 건축 연도 및 유사 건물의 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 감정가 5.99억원은 현재 시점에서 합리적인 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 내부 구조: 도시형생활주택으로, 방 3개, 주방 및 거실, 발코니 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급·배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: 서울예술고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 평창동 지역은 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 간략한 검색 결과, 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 6억원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수되므로, 총 인수금액이 높아질 수 있습니다.

* 위반건축물: 건물 일부(4층 402호 14.51㎡)가 무단 증축되어 위반건축물로 표기되어 있으며, 제시외 건물로 평가되었습니다. 이에 따라 향후 철거 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구 등 다양한 도시계획상 제한이 존재합니다.

* 건축물 관리 상태: 2016년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 감정평가서상 관찰감가가 적용된 점을 볼 때 지속적인 관리가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 종로구 평창동에 위치한 2016년 준공의 도시형생활주택입니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 서울예술고등학교 인근에 자리하고 있습니다. 가장 큰 특징은 6억원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 더불어 위반건축물이 존재하여 추후 법적, 행정적 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 감정가는 5.99억원으로, 동일 건물 내 유사 면적의 실거래가(2026년 2월, 5.9억원)와 유사한 수준으로 책정되었습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급(2016년 준공) 건물이므로 비교적 양호한 건축 상태를 기대할 수 있습니다.

* 평창동이라는 지역적 가치를 보유하고 있습니다.

* 인수되는 6억원의 전세권은 임대 사업 목적이나 장기 보유 시 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 599,430,000원

* 인수되는 전세권 금액: 600,000,000원

* 본건의 경우, 6억원에 달하는 선순위 전세권이 매수인에게 인수되므로, 총 실질적인 취득 비용은 입찰가에 인수되는 전세권을 더한 금액이 됩니다.

* 최근 검색된 '강산힐스' 내 74.27㎡ 면적의 실거래가가 2026년 2월 28일에 5억 9,000만원에 있었습니다. 이는 본건의 감정가 5.99억원과 유사한 수준입니다.

* 안전하게 입찰가를 산정하기 위해, 현재 시장 가치를 보수적으로 보아 약 7억 5,000만원 수준으로 가정합니다.

* 이 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산출됩니다.

* 예상 입찰가 = 시장 가치 - 인수되는 전세권 금액

* 예상 입찰가 = 750,000,000원 - 600,000,000원 = 150,000,000원

* 따라서, 예상 입찰가는 약 1억 5,000만원으로 산정할 수 있습니다. 다만, 위반건축물 및 인수되는 권리 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.