나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103194 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1615-21 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울청룡초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건 서측으로 지나는 관악로변에 버스정류장이 있고, 근거리에 지하철2호선 '서울대입구역'이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 다세대주택 내 제4층 제401호로서
(사용승인일 : 2002년 8월 31일)
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 등
창호 : 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 주차장시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉천동 1615-21 및 봉천동 1615-22 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 대상물건은 등기사항전부증명서상 압류(2025년 4월 8일 압류(징수부-902673), 권리자(국민건강보험공단))가 설정되어 있으므로, 업무 진행 시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103194 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1615-21 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 343,000,000원

토지면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

토지지분: 29.596799999999998㎡ (약 8.95평)

건물면적: 60.46㎡ (약 18.29평)

건물지분: 60.46㎡ (약 18.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

건물 사용승인일: 2002년 8월 31일

건물 총 연면적: 558.88㎡ (약 169.05평)

건물 층수: 5층

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울청룡초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

본건 서측으로 지나는 관악로변에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 '서울대입구역'이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 해당 물건지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매개시결정은 서울중앙지방법원 2025타경103194호로 부동산 강제경매입니다.

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2025년 6월 20일 접수된 갑9 소유권 외 권리(강제경매, 채권자 박기동, 권리금액 16,184,273원)입니다.

특이사항으로 대항력 있는 임차인 권계영이 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 권계영

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 5월 2일

* 확정일자: 2025년 5월 2일

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: (정보 없음)

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(갑4, 갑5) 및 강제경매(갑9, 말소기준권리) 내역이 확인됩니다.

등기사항전부증명서상 2025년 4월 8일 국민건강보험공단의 압류가 설정되어 있습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 해당 물건에는 지상권이 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 주거 형태의 건물들이 혼재되어 있습니다.

지하철역 및 버스정류장이 인근에 있어 주거 상권으로서의 기본적인 접근성을 갖추고 있습니다.

인근에 근린공원이 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

1.4. 생활정보

주변에 서울청룡초등학교가 소재하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

관악로변 및 인근 지역에 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 권계영이 보증금 3억 4천만 원으로 존재하며, 전입 및 확정일자가 2025년 5월 2일로 해당 물건의 말소기준권리보다 늦습니다.

'인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않더라도 임차인이 배당을 통해 우선 변제받지 못할 경우 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다. 따라서 임차인과의 명확한 소통 및 권리 관계에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

건물이 2002년에 사용 승인되어 약 24년 경과하였으므로, 향후 유지 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

국민건강보험공단의 압류는 말소기준권리보다 앞서 있으나, 강제경매 개시 결정 이후 발생한 것으로 보이며 일반적인 경우 말소될 것으로 예상되나 권리관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 해당 임차인의 보증금액이 상당함에도 불구하고 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기된 점은 매우 이례적이므로, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 해당 내용의 정확성을 반드시 확인해야 합니다.

임차인 관련 위험 요소를 면밀히 파악하고, 건물 상태 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 2호선 서울대입구역 접근성이 양호한 주거 지역 물건입니다.

임차인 권리 관계를 명확히 파악하고 위험 요소를 관리할 수 있다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최신 주변 개발 계획 및 현장 방문을 통한 추가적인 환경 조사가 권장됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 343,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(58.53㎡, 62.88㎡)의 다세대주택이 2026년 5월경 285,000,000원에서 310,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건(60.46㎡)의 현 시세는 약 290,000,000원에서 320,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인이 보증금 340,000,000원으로 존재하며, '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 상반되는 위험 요소를 내포하고 있습니다. 임차인 관련 법적 문제 및 보증금 회수 관련 리스크를 고려할 때, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

상기 리스크를 충분히 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 및 시장 시세 대비 할인된 금액으로 보수적으로 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원 (권리관계 철저히 확인 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.