나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103187 [1] 서울특별시 관악구 신림동 725-31 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울난곡초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 중 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2016-8-24)

외벽: 돌붙임 마감 등
창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

주택(방, 거실겸주방, 화장실, 세탁실)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(난곡생활권중심(서울특별시 고시 제2023-567호(2023.12.21.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

공부상 용도는 ""사무소""이나, 현황 ""주택""으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103187 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 725-31, 2층 201호 (신주소: 서울특별시 관악구 난곡로35나길 10)

용도: 다세대주택 (공부상: 사무소, 현황: 주택)

감정가: 242,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 7층 중 제2층 제201호

사용승인일: 2016년 8월 24일

토지면적: 27.21㎡ (약 8.23평)

건물면적(전용면적): 59.33㎡ (약 17.94평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울난곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(난곡생활권중심), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인 필요), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 7월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금액: 8,134,983,813원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요 없음)

임차인 현황

* 임차인: 김 (본명: 김정식)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 12월 18일

* 확정일자: 2019년 11월 27일

* 배당신고일자: 2025년 06월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 보증금 2.35억원을 가지고 있으며 대항력이 있습니다. 또한, 본 강제경매 사건의 신청 채권자(채권액 235,000,000원)도 동일 인물인 김정식으로 확인됩니다. 이는 임차인이 본인의 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 것으로 해석됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮아 보입니다.

특이사항

* 대항력 있는 임차인 존재.

* 공부상 용도("사무소")와 현황 용도("주택")가 다릅니다.

주의사항

* 대항력 있는 임차인 김 의 보증금(2.35억원)은 인수되지 않는 것으로 보이나, 배당 절차 및 최종 결과에 따라 변동될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치로 인한 명도 및 행정 절차 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성

본 물건이 소재한 신림동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 비교적 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주변 편의시설

생활 편의를 위한 각종 근린생활시설들이 주변에 소재하고 있습니다.

혐오시설 유무

현장 조사 및 지도 정보 확인 결과, 물건지 인근에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장터 등)은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 교육환경보호구역에 해당하므로 관련 규제 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

교육시설

북측 인근에 서울난곡초등학교가 위치하여 자녀 교육에 접근성이 양호합니다.

교통

주변 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

기타 편의시설

근린생활시설 접근성이 양호하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 의 존재와 2.35억원의 보증금은 명도 및 배당 절차에서 중요한 고려사항입니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 임차인과의 원만한 해결 또는 법적 절차 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건축물대장상 용도와 현황상 용도가 상이하여, 추후 용도 변경이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. (현황은 주택으로 이용 중)

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 신축급(2016년 사용승인) 다세대주택으로, 서울난곡초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인 김 이 2.35억원의 보증금으로 거주 중이며, 특이하게도 해당 임차인이 경매 신청인으로 되어 있어 보증금 회수를 위한 경매 절차로 보입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 떠안지 않아도 된다는 긍정적인 신호입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치는 반드시 확인하고 진행해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식(2016년)으로 향후 건물 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 관악구 신림동 지역은 꾸준한 주택 수요가 있는 지역입니다.

* 임차인이 경매를 신청한 경우, 배당 순위에 따라 임차인의 보증금이 낙찰가에서 우선 변제될 가능성이 높아, 낙찰자 부담이 적을 수 있습니다. (인수 보증금 0원 확인)

* 감정가가 최근 주변 시세 대비 다소 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 242,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 시기(2015~2016년)에 건축된 다세대 주택의 경우, 전용면적 약 36~49㎡의 매물이 18,000만원 ~ 23,000만원에 거래되었습니다. 본 건은 전용면적 59.33㎡로 면적이 더 크고 건축 연식도 유사하거나 더 신축입니다.

이를 바탕으로 평당가를 역산하면 약 460만~490만원/㎡ 수준으로 추정됩니다.

이에 따라 본 건의 시세는 59.33㎡ * 460만원/㎡ = 약 273,000,000원 ~ 59.33㎡ * 490만원/㎡ = 약 290,700,000원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 2.35억원이 인수되지 않고, 감정가가 시세 대비 상대적으로 낮게 평가된 점을 고려할 때, 시세 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 280,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 시세 변동 및 배당 상황 등을 면밀히 재확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.