나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33744 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 100-51 제니스빌16차 1동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 ""부안초등학교"" 남측인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내의 3층 302호로서,
(사용승인일 : 2020.2.13.)
외벽: 타일붙임 및 일부 석재붙임 마감 등
창호: 하이샤시창 등 임.

이용상태

공동주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방, 가스, 승강비 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33744 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 100-51 제니스빌16차 1동 3층 302호

건물명: 제니스빌16차

동/호: 1동 302호

용도: 다세대주택 (공동주택)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2020.02.13.

층수: 5층 건물 중 3층

건물면적(전용면적): 36.68㎡ (약 11.09평)

토지면적(대지권): 25.93㎡ (약 7.84평)

토지지분: 25.927999999999997㎡ (약 7.84평)

건물지분: 36.68㎡ (약 11.09평)

감정가: 198,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건

1.2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치하며, "부안초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 일대는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난합니다.

남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 부정형이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

최근 검색 결과, 해당 주소지 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 5월 3일 접수된 주식회사다진투자개발의 근저당 (을1)입니다.

인수되는 권리:

* 을구 2번 주택임차권 (권리자: 노주영)

* 보증금: 248,000,000원

* 전입일자: 2020년 7월 31일

* 확정일자: 2020년 7월 3일

* 배당신고일자: 2023년 7월 19일

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능하며, 배당받지 못하면 잔액 인수)

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑구의 소유권이전, 공유자지분 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 노주영

* 보증금: 248,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-31

* 확정일자: 2020-07-03

* 배당신고일자: 2023-07-19

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 권리임

* 임차인: 송주연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-02

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 정진원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-02

* 대항력: 없음

* 비고:

권리분석 요약: 본건의 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 노주영의 존재입니다. 임차인은 보증금 248,000,000원을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼합된 전형적인 주거 지역 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 부안초등학교가 위치하여 학생 및 관련 상권의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 청산빌라 (1994년 준공, 36.36㎡): 2025년 12월, 100,000,000원에 거래.

* 삼성마이빌 (2003년 준공, 49.54㎡): 2025년 12월, 142,000,000원에 거래.

* 덕문주택 (1990년 준공, 29.51㎡): 2025년 12월, 20,000,000원에 거래. (주의: 해당 거래 금액은 일반적 시세와 큰 차이를 보여, 거래 유형 등 추가 확인 필요)

본건은 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 주변 시세 대비 건물 자체의 가치는 높을 수 있으나, 후술할 임차인 인수 부담을 반드시 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 부안초등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 자가용 이용 시 도로 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 노주영 임차인의 보증금 248,000,000원을 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 상회하는 금액일 수 있습니다.

* 건물 이용 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가하여, 실제 이용 상태, 내부 구조, 하자 여부 등을 알 수 없습니다. 명도 과정에서 파악해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 5,334,000,000원으로 매우 높습니다. 이는 경매 물건의 유동성 및 시장 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 괴안동에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태 자체는 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(노주영)이 보증금 248,000,000원을 인수해야 하는 상황이므로, 투자 결정 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 198,000,000원은 이러한 인수 부담을 제외한 금액으로, 낙찰 후 추가적으로 인수해야 할 보증금을 반드시 고려하여 총 투자 비용을 산출해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 최신 건물이므로 관리 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 양호한 입지: 부안초등학교 인근으로 주거 지역으로서의 기본적인 조건이 충족됩니다.

* 잠재적 시세 차익 가능성: 대항력 있는 임차인 인수라는 큰 부담으로 인해 첫 입찰에서 유찰될 가능성이 있으며, 이후 할인된 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 반드시 고려)

1.9. 예상 입찰가

본건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금 248,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 예상 입찰가는 이 인수 금액을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 평가를 바탕으로 해야 합니다.

주변 시세상 36.36㎡ 면적의 건물(1994년 준공)이 100,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 건물의 실질적인 가치는 감정가 198,000,000원보다 낮을 가능성이 높습니다.

인수 보증금 248,000,000원을 고려할 때, 첫 입찰 시 감정가의 70~80% 수준에서 접근하는 것이 일반적이나, 이 경우에도 총 부담액이 과도해질 수 있습니다.

매우 보수적인 관점에서, 본 건은 첫 입찰보다는 유찰을 기다리거나, 임차인의 배당 가능성 및 향후 명도 난이도 등을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

(참고: 상기 입찰가는 낙찰가이며, 여기에 248,000,000원의 임차인 보증금 인수 비용이 추가되므로, 총 지출액은 약 398,000,000원에서 418,000,000원에 이를 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.