나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2281 [1] 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-3 핵심프라자3 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 마송리 소재 ""마송중학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위일대는 근린생활시설, 상업용건물, 아파트 단지, 공원 등이 소재한 지역으로
주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고, 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2023. 06월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하2층 지상8층건 제1.2종근린생활시설, 노유자시설, 운동시설 건물 내
3층301호, 3층302호, 3층303호 및 3층304호로서,
외벽:콘크리트 위 돌붙임 등 마감.
내벽:몰탈 위 페인팅 및 판넬 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

기호1건물: 한의원으로 이용중임.
기호2건물: 학원으로 이용중임.
기호3건물: 학원으로 이용중임.
기호4건물: 학원으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단인 장방형의 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며,
현황 제1.2종근린생활시설, 노유자시설, 운동시설 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 복동측 및 남서측으로 도로폭 약15m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2토지 공히,
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역,
택지개발지구(김포마송지구 택지개발예정지구 지정변경(2차)제2012-274호(2012,5.30)),
하수처리구역(통진처리분구).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

물건 비고

-한의원으로 이용중임
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부천지원 2025타경2281 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-3 핵심프라자3 3층301호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 955,000,000원

* 토지 면적: 69.04㎡ (약 20.88평)

* 건물 면적: 219.52㎡ (약 66.41평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 재매각, 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.2. 건물 상세 정보

* 사용승인일: 2023년 06월 경

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 2층, 지상 8층 (본건 3층 301호)

* 건물 용도: 제2종근린생활시설 (현재 한의원으로 이용 중)

* 전체 건물 용도: 제1,2종근린생활시설, 노유자시설, 운동시설

1.3. 토지 상세 정보

* 토지 이용 현황: 2필지 일단의 장방형 토지로 건부지로 이용 중

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 김포시 통진읍 마송리 소재 "마송중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 일대는 근린생활시설, 상업용 건물, 아파트 단지, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 각종 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 사정 또한 무난한 편입니다.

* 버스정류소 등이 근거리에 소재합니다.

* 본건은 북동측 및 남서측으로 도로폭 약 15m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2023-06-30 접수된 하나은행의 근저당 (금 1,560,000,000원).

* 등기부채권 총액: 1,560,000,000원.

* 본 경매는 채권자 하나은행의 신청에 의한 임의경매입니다.

* 등기부상 갑구에는 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력(갑2, 갑3)이 확인됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김상배 (김 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-21

* 확정일자: 2024-06-24

* 배당신고일자: 2025-08-14

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 김 은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 임대차 관계는 미상으로 기록되어 있으며, 기타 미확인된 점유자나 권리가 존재할 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리인 을1 근저당보다 선순위로 등기된 권리는 없습니다.

* 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 단, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 '지상권'이 언급되었으나, 이에 대한 상세한 내용은 명시되어 있지 않아 잠재적으로 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 부분에 대한 추가적인 법률적 검토 및 확인이 필수적입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 김포마송지구 택지개발예정지구 내에 위치하여, 신규 택지개발에 따른 인프라 확충 및 상권 활성화 가능성이 있는 지역입니다.

* 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어, 상가 운영에 필요한 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 용도 및 활용

* 본 건물은 제2종 근린생활시설로, 본건 301호는 현재 한의원으로 이용 중입니다.

* 건물 전체는 제1,2종 근린생활시설, 노유자시설, 운동시설 등으로 복합 용도 허가가 되어 있어, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 2023년 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당하므로, 시설 투자에 대한 부담이 적을 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

* "마송중학교"가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 일대에 근린생활시설, 상업용 건물, 공원 등이 산재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 지역 지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (cite: Google Maps, Naver Maps 등)

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 특별 매각 조건

* 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나 낙찰 후 계약이 이루어지지 않은 사유를 면밀히 파악하여 잠재적 위험 요인을 점검해야 합니다.

* 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어, 일반 경매(10%)보다 높은 자금 부담이 요구됩니다. 이는 해당 물건에 대한 높은 위험 요소 또는 특이사항이 있음을 시사할 수 있습니다.

6.2. 임대차 및 점유 관련

* 현 임차인 김 은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 하지만, 임대관계 사항이 미상으로 기록되어 있어, 실제 점유 상태 및 임대차 계약 내용을 추가적으로 확인해야 합니다.

* 등기부상 권리관계 외에 예상치 못한 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 미확인 사항

* "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 '지상권'이 언급되었으나, 상세한 내용이 없어 잠재적 인수 가능성을 가지고 있습니다. 이에 대한 법률적 검토 및 확인이 필수적으로 요구됩니다.

* 건물 내 타 호실(기호2,3,4 건물)은 학원으로 이용 중이나, 해당 호실들의 임대차 계약 관계 및 현황은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 통진읍 마송리 소재 핵심프라자3 건물 내 3층 301호 근린상가로, 2023년 사용승인을 받은 신축 건물이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 현재 한의원으로 운영 중이며, 주변 일대는 택지개발지구 내 상업 및 주거 지역으로 상권 발전 가능성이 높습니다. 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 재매각 물건이라는 점, 매수신청보증금이 20%로 높다는 점, 그리고 지상권에 대한 불확실성은 잠재적 리스크로 작용합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰 여부를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 리모델링 등 추가적인 시설 투자 부담이 적습니다.

* 김포마송지구 택지개발사업의 수혜 지역으로, 향후 지역 발전 및 상권 활성화가 기대됩니다.

* 주변 아파트 단지를 배후로 하여 안정적인 영업 환경 확보 가능성이 높습니다.

* 한의원으로 현재 운영 중으로, 기존 임대차 관계를 유지하거나 유사 업종으로의 전환 시 공실 위험을 낮출 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 소유권을 명확히 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 주요 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 감정가: 955,000,000원

* 최저매각가격: 955,000,000원 (통상 감정가와 동일하게 시작)

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20% = 191,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (현재 파악된 임차인 기준)

입찰 희망자는 본 물건의 재매각 이력, 높은 보증금 책정 사유, 그리고 불분명한 지상권의 잠재적 인수 금액 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 해당 상가의 예상 순수익률, 예상 공실률, 주변 시세, 그리고 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석하여 낙찰 후 기대 수익률을 산출하고, 이를 바탕으로 적정 입찰가를 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 재매각이라는 점과 높은 보증금으로 인해 경쟁률이 낮을 수 있으나, 잠재적 리스크 해소를 위한 추가 조사 비용 및 시간 투자를 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.