나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103160 [1] 서울특별시 강남구 삼성동 16-2 삼성동 힐스테이트1 단지 115동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 ""강남구청"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택, 단독주택, 학교, 관공서, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 '청담역'이 소재
하는 등 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 제1층 제101호로서,

외 벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로가 외부 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(삼성동 16-2)

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
집산도로(접합), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망
)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물
의 용도(아파트)로 사용되는 부지)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103160 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 삼성동 16-2 삼성동 힐스테이트1 단지 115동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 2,910,000,000원 (29억 1천만원)

토지면적: 39.07㎡ (약 11.82평)

토지지분: 39.073㎡ (약 11.82평)

건물면적: 84.24㎡ (약 25.5평) (전용면적)

건물지분: 84.236㎡ (약 25.5평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강남구 삼성동 소재 "강남구청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 관공서, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 '청담역'이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 아파트 단지 내 도로가 외부 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 소로3류, 집산도로로 지정되어 있으며, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 10월 20일 접수된 주식회사다원에셋대부의 근저당권(을16, 18억원)입니다.

소멸되는 권리: 등기부등본 상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (총 채권액 합계: 2,110,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 전입일자: 2019-02-25

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 이 은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구에 따라, 인수 보증금은 0원으로 파악되나 추후 권리관계 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 서울의 핵심 상업 및 주거 지역인 강남구 삼성동에 위치하며, 강남구청이 인근에 있습니다. 주거용 아파트 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 인접해 있어 편리한 주거 환경을 제공합니다.

주변 시설: 인근에 코엑스(COEX), 현대백화점 등 대규모 상업 시설이 있으며, 지하철 7호선 청담역 이용이 편리합니다. 올림픽대로 접근성도 우수합니다.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 7호선 청담역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

편의시설: 강남구청, 각종 은행, 병원, 관공서 등 행정 및 금융 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 코엑스몰, 백화점 등 쇼핑 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

교육: 인근에 봉은초등학교, 봉은중학교, 경기고등학교 등 다수의 교육 시설이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

주거 편의: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 이 은 2019년 2월 25일 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 현재 0원으로 파악되나, 임차인의 실제 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

중복사건: 중복사건으로 인해 경매 절차 진행 중 변동 사항이 발생할 수 있으며, 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

토지 이용 규제: 토지거래계약에 관한 허가구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 각종 도시계획 규제가 존재하여 건축 또는 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대한민국 최고의 주거 선호 지역 중 하나인 강남구 삼성동에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

훌륭한 입지 조건, 편리한 교통 및 생활 인프라, 그리고 비교적 양호한 건물 상태를 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재는 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석과 추가 조사를 통해 안전하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남의 중심, 삼성동의 높은 미래 가치와 지속적인 수요.

* 주요 개발 호재 및 지역 발전 가능성.

* 실수요자에게 선호되는 84.24㎡ (약 25.5평)의 전용면적.

* 현재 시세가 감정가를 상회하고 있어 시세 차익 실현 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

* 감정가: 29억 1천만원 (2025-06-17 기준)

* 최근 실거래가 (2026년 6월~7월):

* 5층: 27억 7천만원 (2,700,000,000원)

* 11층: 35억 9천만원 (3,590,000,000원)

* 16층: 35억 5천만원 (3,550,000,000원)

* 현재 본건의 시세는 최소 30억원대 중반 이상으로 판단됩니다. 16층의 35억 5천만원 실거래가는 본건 1층의 시세 산정에 중요한 참고 자료가 됩니다.

예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건의 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있으며, 강남구 삼성동의 입지적 가치를 고려할 때, 시세 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액은 0원으로 파악되나, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가와 실거래가 사이에서 보수적으로 산정합니다.

* 예상 입찰가는 31억 5천만원 ~ 34억 5천만원을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.