나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1864 [1] 서울특별시 동작구 사당동 429-22 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남사초등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 아파트단지, 주거나지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상토지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류소 및 근거리에 서울지하철 2호선, 4호선 ‘사당역’이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, ""주상용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-11-21)(제한기간: 제한공고일로부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정고시가 있는 경우 고시일까지))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물 감정평가 요항표' 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경스라브지붕 4층 건물로서(사용승인일: 2017.10.31.),
- 외벽: 석재붙임 마감 등
- 창호: 하이새시 창호 등 임.

이용상태

지1층~3층: 주택, 4층: 근린생활시설 로 이용 중임.
(후첨 '내부구조도' 참조 바람.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1864 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 사당동 429-22

* 건물용도: 다중주택

* 감정평가액: 2,342,324,680원

* 토지면적: 136.00㎡ (약 41.14평)

* 건물면적: 305.33㎡ (약 92.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO

* 특이사항: 유동화물건, 일괄매각

* 건축물 현황:

* 사용승인일: 2017.10.31

* 층수: 지하 1층, 지상 4층

* 주구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 다중주택, 제2종근린생활시설(사무소)

* 건폐율: 58.48%, 용적률: 172.07%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남사초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다. 전반적인 입지 여건이 무난한 편입니다.

* 교통상황: 대상 토지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있습니다. 또한, 근거리에 지하철 2호선 및 4호선 '사당역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

* 토지 이용 현황: 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건은 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2024.11.21.부터 2년간), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017.11.01. 접수된 수협은행 근저당권 (860,000,000원)입니다.

* 등기상 권리관계: 본건 경매 개시 결정은 수협은행의 임의경매 신청에 의해 이루어졌습니다. 등기부상 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 총 27명의 임차인이 등록되어 있으며, 이 중 보증금 및 차임이 없는 임차인이 다수입니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 권지영 (보증금 100,000,000원, 전입 2023.06.26)

* 임차인 김민곤 (보증금 100,000,000원, 전입 2021.03.22)

* 임차인 김세환 (보증금 120,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2022.06.13)

* 임차인 김의태 (보증금 110,000,000원, 전입 2023.07.18)

* 임차인 류성민 (보증금 100,000,000원, 전입 2023.03.21)

* 임차인 박채영 (보증금 120,000,000원, 전입 2022.04.04)

* 임차인 서준덕 (보증금 110,000,000원, 전입 2020.09.21)

* 임차인 안애린 (보증금 70,000,000원, 전입 2023.09.01)

* 임차인 안지연 (보증금 20,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2025.04.10)

* 임차인 이동근 (보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023.12.04)

* 임차인 이석빈 (보증금 70,000,000원, 전입 2021.11.10)

* 임차인 이성준 (보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023.07.31)

* 임차인 이용준 (보증금 100,000,000원, 전입 2021.11.16)

* 임차인 이종헌 (보증금 110,000,000원, 전입 2022.11.07)

* 임차인 이현비 (보증금 70,000,000원, 전입 2023.09.08)

* 임차인 임승리 (보증금 1,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2022.08.26)

* 임차인 한성빈 (보증금 100,000,000원, 전입 2023.03.20)

* 임차인 한승민 (보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025.02.17)

* 임차인 감잎새 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019.09.26)

* 임차인 강용호 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021.02.09)

* 임차인 강태영 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021.08.23)

* 임차인 서인석 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022.04.22)

* 임차인 윤산하 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.03.04)

* 임차인 정동순 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.02.14)

* 임차인 정민영 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020.03.31)

* 인수 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 사당역 초역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역에 속합니다.

* 사당역 일대는 교통의 요지로서 다양한 프랜차이즈 매장, 금융기관, 학원 등 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발합니다.

* 다중주택의 특성상 임대 수요가 꾸준하며, 특히 젊은 직장인 및 학생들의 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 주변에 혐오시설은 파악되지 않았으며, 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 4호선 사당역을 도보로 이용 가능하며, 강남, 종로 등 서울 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다. 다수의 버스 노선도 갖추고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 사당역 주변 대형마트, 병원, 은행, 백화점(차량 이용 시 접근 가능) 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육: 남사초등학교가 인근에 위치하며, 동작구 일대의 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

* 주거 환경: 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거지대로서, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축허가·착공 제한: 본건 소재지는 2024년 11월 21일부터 2년간 건축허가 및 착공이 제한되는 지역입니다. (2026년 11월 21일까지) 이는 향후 건물 신축, 증축, 개축 등에 제약을 줄 수 있으므로 투자 시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

* 임대 현황: 다수의 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 경우가 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 채권 관리 주체가 일반 금융기관과 다를 수 있어, 특수한 절차나 조건이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 서울 동작구 사당동 429-22번지 다중주택은 2017년에 준공된 신축급 건물로서, 사당역 초역세권이라는 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통, 상업, 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어나 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 모든 등기상 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 현재 건축 허가 및 착공 제한 지역이라는 점과 다수의 임차인이 거주하고 있다는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 지하철 2, 4호선 사당역 도보권으로 서울 주요 도심 접근성이 탁월합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 연식이 짧아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 안정적 임대 수요: 사당역 주변 풍부한 임대 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익 기대 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 명확한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액 2,342,324,680원을 기준으로, 본건은 입지, 신축성, 임대 수익성 등 여러 긍정적 요소를 고려할 때 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 현재 건축 허가/착공 제한 기간이 남아있으나, 향후 해제 시 가치 상승 여력도 있습니다. 또한, 다수의 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 후 온전한 소유권 행사가 가능합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 85~90% 수준을 고려한 약 20억 6천만원 ~ 21억 1천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 최적 입찰가는 현장 조사 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 2,061,000,000원 (약 20억 6천만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.