나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103186 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1072-100 제이엠빌리지 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 ""사당초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주
택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리등으로 보아 대중교통
이용의 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 3층 301호로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 다세대주택(공동주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103186 (1)

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1072-100, 제이엠빌리지 3층 301호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 301호

용도: 다세대주택

토지 면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

건물 면적: 24.11㎡ (약 7.30평)

감정가: 338,000,000원

1.3. 매각대상및경매구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '사당초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 일반 주택지대임. 남현동 예술인 마을과 가까워 문화적 환경이 조성되어 있음.

2.2. 교통및접근성

차량 접근이 가능하며, 노선 버스 정류장 및 지하철역(사당역 등)과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임. 사당역까지 도보로 이동 가능하며, 강남 및 도심으로의 출퇴근이 용이할 것으로 예상됨.

2.3. 토지이용계획및제한사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역(위탁고도 150m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요 산 주변)에 해당함. 이로 인해 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 상 주요 내용은 다음과 같음.

* 소유권보존: 2021-06-17 (문순아 외 1명)

* 소유권이전(신탁말소): 2022-05-27 (문순아 외 1명)

* 주택임차권 (을1): 2024-06-04 접수. 권리자 이사연, 금액 350,000,000원. 전입 2022-05-27, 확정 2022-05-03. 매수인이 인수해야 하는 권리임.

* 강제경매 (갑4): 2025-06-19 접수. 권리자 한국주택금융공사, 금액 370,965,595원. 본 경매 사건의 말소 기준 권리임.

3.2. 임차인현황및인수여부

* 임차인: 이사연

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-27

* 확정일자: 2022-05-03

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 1번 임차권 등기로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 보증금 잔액을 인수해야 함.

3.3. 권리분석요약

말소 기준 권리(강제경매, 갑4)보다 선순위인 주택임차권(을1)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 350,000,000원은 매수인이 인수해야 함. 따라서, 본 건은 인수 보증금 350,000,000원이 있는 물건임.

4. 상권분석

4.1. 주변상권특성

본건이 소재한 남현동은 주거 밀집 지역으로서, 사당초등학교를 중심으로 학군이 형성되어 있으며, 예술인 마을이 인근에 있어 독특한 문화적 분위기를 형성하고 있음. 주변에는 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있으며, 사당역과의 접근성이 뛰어나 상업 시설 이용 또한 편리할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및교육시설

* 교육시설: 사당초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 규제를 확인해야 함.

* 편의시설: 주거 지역이므로 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 사당역 인근의 상업 시설 이용이 편리함.

5.2. 건축물정보

* 건물명: 제이엠빌리지 (jm빌리지)

* 총 층수: 지하 1층, 지상 6층 (본건 3층 301호)

* 준공일: 2021-06-02

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 전용 면적: 24.11㎡ (약 7.30평)

* 대지 지분: 18.57㎡ (약 5.62평)

* 건축물대장상 용도: 공동주택

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련리스크

본 건은 대항력 있는 임차인(이사연)의 보증금 350,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 물건임. 만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로, 입찰가를 산정할 때 이를 반드시 고려해야 함.

6.2. 기타리스크

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획시설에 해당하여 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 확인해야 함.

* 현재 검색 결과상 직접적으로 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으나, 교육시설 및 주거 지역 인근에 위치하므로, 향후 주변 개발 또는 시설 입주 시 환경 변화 가능성을 고려해야 할 수 있음.

7. 종합의견

본 물건은 서울 관악구 남현동의 '제이엠빌리지' 내 3층 301호 다세대주택으로, 2021년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 사당초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 사당역과의 접근성이 뛰어나 주거 환경 및 교통 편의성이 양호합니다. 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(이사연)의 보증금 350,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰가를 산정하는 데 있어 핵심적인 고려 사항이며, 실질적인 총 투자 비용을 결정짓는 중요한 요소가 될 것입니다. 또한, 다양한 도시계획상의 제한 사항이 존재하여 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 비교적 관리가 용이하며 주거 쾌적성이 우수함.

* 사당초등학교 인접 및 예술인 마을 지역으로 교육 및 문화적 환경이 양호함.

* 사당역 도보권으로 교통 편의성이 뛰어나며, 강남 및 도심 접근성이 우수함.

* 인수 보증금을 포함한 총 투자 비용을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시, 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 338,000,000원이지만, 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금 350,000,000원을 고려하면, 실제 부담액은 낙찰가에 더해져야 합니다.

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적(27.82㎡)의 '사당리치빌'이 2026년 5월 380,000,000원(38,000만원)에 거래되었으며, 이를 평당 약 13,660,000원의 시세로 볼 수 있습니다.

본 건의 전용 면적 24.11㎡에 대해 보수적으로 평당 12,000,000원에서 13,000,000원의 시세를 적용할 경우:

* 24.11㎡ * 12,000,000원/㎡ = 289,320,000원

* 24.11㎡ * 13,000,000원/㎡ = 313,430,000원

따라서, 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치에 대한 희망 입찰가 범위는 약 280,000,000원에서 300,000,000원으로 추정해 볼 수 있습니다.

하지만 이는 일반적인 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰가 결정 시에는 임차인의 배당 여부, 법원의 배당 결과, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

*주의: 본 예상 입찰가는 매수인이 인수해야 하는 보증금 350,000,000원을 제외한 금액입니다. 실제 총 투자 비용은 낙찰가 + 인수 보증금 + 취득세, 법무사 비용 등 부대 비용을 포함하게 됩니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.