나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510199 [1] 인천광역시 부평구 부평동 673-36 서보한마음101 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""동수역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의
업무시설, 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 지하철1호선, 인천지하철1호선 ""동수역"" 및 노선버스 정
류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제4층 제404호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트마감 등,
창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되
어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 8미터, 서측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510199 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 673-36 서보한마음 101 4층404호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 202,000,000원

* 면적

* 토지: 16.92㎡ (약 5.12평)

* 건물: 62.95㎡ (약 19.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 기OOOOO

* 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 10층 (본건 4층)

* 사용승인일: 2016년 7월 26일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수역" 북동측 인근에 위치하며, 유사형 업무시설, 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 및 인천지하철 1호선 "동수역"과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 접근성 (도로): 본건은 동측으로 약 8미터, 서측으로 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 19일 화성세무서장의 압류 (갑6)

* 주요 권리 내역:

* 압류: 화성세무서장 (2022-12-19)

* 가압류: 기술보증기금 (2023-08-18), 중소기업은행 (2025-01-20), 소상공인시장진흥공단 (2025-07-18)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-03-17)

* 강제경매: 기술보증기금 (2025-06-23)

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 김

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-04

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 임차인 2: 최

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-04

* 확정일자: 2022-02-14

* 배당신고일자: 2025-07-23

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 이는 최 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설 현황: 본건이 소재한 부평동 일대는 동수역 역세권을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 근린생활시설, 소매점, 식당 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 임대 수요 예측: 오피스텔로서 업무시설 및 주거용으로 동시 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 역세권이라는 입지적 장점과 주변 편의시설의 발달로 인해 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 교통: 지하철 1호선 및 인천지하철 1호선 동수역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

* 학군: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 인근 지도상에서 특별히 혐오시설이나 소음, 악취 등 주거 환경을 저해할 만한 요인은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험: 최 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 6천만원 중 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰받더라도 추가적인 금전 부담으로 작용할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당되어 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 명확하지 않은 임대 관계: 임차인 김 의 경우 확정일자가 없어 배당받지 못할 경우 인수될 가능성은 낮으나, 최 임차인의 경우 대항력이 있어 배당 결과에 따라 잔액 인수 위험이 상존합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 동수역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 상태 또한 2016년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 양호할 것으로 판단됩니다. 최근 실거래가 역시 감정가 대비 합리적인 수준에서 이루어졌습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있어 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 권리 관계와 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰가격을 산정해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (1호선, 인천지하철 1호선)의 뛰어난 교통 접근성

* 생활 편의시설 및 상업 시설이 발달한 배후 주거/상업지

* 비교적 신축 건물로 인한 유지보수 용이성

* 다양한 용도 (업무시설, 공동주택)로 활용 가능성

9. 예상 입찰가

* 산정 근거:

본건의 예상 입찰가는 최근 유사 물건 매매가(174,000,000원) 및 감정가(202,000,000원)를 종합적으로 고려하여 산정합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 감안하여, 해당 보증금을 제외한 물건 자체의 시장 가치에 기반하여 보수적으로 접근합니다. 최근 실거래가격을 시세의 기준으로 삼되, 경매 특성 및 리스크를 반영하여 약간의 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

* 제시 가격: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.