나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510192 [1] 인천광역시 강화군 선원면 창리 631-6 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 ""창2리마을회관"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 4층 402호로서,

외벽 : 치장타일 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2)토지 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광 형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 승강기설비는 장기간 운용이 중단된 것으로 탐문조사됨.

물건 비고

-승강기설비는 장기간 운용이 중단된 것으로 탐문조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510192 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 부평신용협동조합 (추정)

감정가: 125,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 강화군 선원면 창리 631-6 에이동 4층 402호

건물용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2019년 07월 23일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.3. 면적 정보

토지면적: 73.51㎡ (약 22.24평)

건물면적: 55.88㎡ (약 16.90평)

토지지분: 73.51㎡

건물지분: 55.88㎡

1.4. 감정가 및 채권 정보

감정평가액: 125,000,000원

채권 총액 (등기부상): 12,000,000원

경매개시채권액: 86,818,267원 (부평신용협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 ""창2리마을회관"" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 전, 답, 임야, 단독주택, 다세대주택, 소규모 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(관광형), 가축사육제한구역(2023-04-06), 성장관리권역입니다.

문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

본건은 총 4층 건물 중 4층 402호 다세대주택입니다.

외벽은 치장타일 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

건물은 총 2개 동으로 구성되어 있으며, A동에는 6세대가 거주 중입니다.

3.2. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

다만, 승강기 설비는 장기간 운용이 중단된 것으로 탐문 조사되었습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 권리 내역

* 2020년 01월 23일: 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (갑3)

* 2020년 01월 23일: 소유권이전 (김민숙) (갑4)

* 2020년 01월 23일: 근저당권 (부평신용협동조합, 12,000,000원) (을2)

* 2020년 01월 23일: 소유권이전 신탁 (교보자산신탁주식회사) (갑5)

* 2025년 06월 23일: 임의경매개시결정 (부평신용협동조합, 86,818,267원) (갑6)

4.2. 임차인 현황

* 임대 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4.3. 권리 분석 요약 (인수/소멸)

본건 경매 절차를 통해 근저당권(을2) 및 임의경매(갑6) 등은 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황은 보증금 합계 0원으로 조사되었으나, 실제 임대 관계 및 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다.

5. 상권분석 및 시세

5.1. 주변 부동산 시세

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 인천광역시 강화군 선원면 창리 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2024년 6월 3일 거래된 33㎡ (약 10평) 미미빌라(597-3)는 500만원에 거래되었습니다. (금액 특이사항 존재 가능성)

* 2026년 6월 16일 거래 예정인 63.84㎡ (약 19.31평) 골드타운C동(358-5)은 8,800만원에 거래될 예정입니다. (평당 약 456만원)

* 2026년 3월 20일 거래 예정인 41.97㎡ (약 12.69평) 송림빌라D동(301-3)은 4,300만원에 거래될 예정입니다. (평당 약 338만원)

5.2. 최근 거래 동향 분석

본건과 유사한 면적(55.88㎡, 약 16.90평)의 경우, 가장 유사한 거래 사례는 골드타운C동(63.84㎡)으로, 평당 약 456만원의 시세를 형성하고 있습니다.

본건은 2019년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

5.3. 시세 기반 평가

면적(약 16.90평)과 최근 시세(평당 약 456만원)를 적용할 경우, 본건의 예상 시세는 약 7,700만원 내외로 추정됩니다.

이는 감정평가액 125,000,000원 대비 낮은 수준이며, 향후 시세 변동 및 물건 상태에 따라 조정될 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 및 생활 인프라

주변에 전, 답, 임야 등 농경지가 혼재하고 있으며, 단독주택 및 다세대주택, 소규모 공장 등이 산재해 있어 전형적인 농촌 및 근교 지역의 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

구체적인 편의시설(마트, 병원 등) 및 교육시설에 대한 정보는 본 보고서에서 제공되지 않으나, 차량 이동 시 강화군 소재 중심 지역 접근이 가능할 것으로 판단됩니다.

6.2. 주변 환경 (혐오시설 등)

제공된 정보와 일반적인 자료 조사로는 본건 소재지 인근에 혐오시설이나 특이 민원 발생 가능성이 있는 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 및 설비 관련 리스크

* 승강기 설비: 장기간 운용 중단으로 인해 수리 또는 교체에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 실질적인 사용 가치 하락 요인이 됩니다.

* 건축 연한: 2019년 사용승인되었으나, 장기적인 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7.2. 권리 및 법적 리스크

* 지상권: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리의 내용 및 범위에 따라 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 임대차 관계: 임대 관계가 미상으로 조사되었으며, 보증금 0원이라 할지라도 실제 점유자가 존재할 경우 명도 절차에 따른 시간과 비용이 추가될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 강화군 선원면의 다세대주택으로, 비교적 최근에 사용승인이 완료된 건물입니다.

하지만 승강기 설비의 장기간 중단, 미상 임대 관계, 인수되는 지상권 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

본건의 가치는 승강기 설비 정상화 여부, 지상권의 구체적인 내용 확인, 향후 지역 개발 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 최근(2019년) 사용승인된 신축급 건물입니다.

* 성장관리계획구역으로 지정되어 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 대비 저평가될 경우, 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 125,000,000원이나, 최근 유사 면적 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과 약 7,700만원 내외의 시세로 추정됩니다.

승강기 설비 수리 비용, 미확인 권리(지상권) 및 임대차 관계 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 투자 가치를 보수적으로 산정하여 예상 입찰가를 80,000,000원 으로 제시합니다.

이는 주변 시세와 잠재적 리스크를 고려한 가격이며, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.