나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1245 [1] 인천광역시 연수구 송도동 33-1 근린생활시설 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재, '센트럴파크역' 서측 인근에 위치하며, 주위는
업무시설 및 상업시설, 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원 등이 소재하는 지역으로서 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(센트럴파크역)이 소재
하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물내 1층 122호로서,
외벽 : 대리석 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 광평수의 삼각형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약35m내외, 북측으로 노폭 약25m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 대로1류(폭 35m~40m)(보
조간선)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(특수도로)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,
상대보호구역(2025-01-24)((가칭)국제39초등학교예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-토지에 관하여 별도등기(을구1번 구분지상권 설정 등기)있음.
-근린생활시설이며 공실로 보임.
-감정평가서상 현황은 C-122로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1245 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 33-1 근린생활시설 1층 122호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 588,000,000원

1.3. 면적

토지면적: 5.92㎡ (약 1.79평)

토지 지분: 5.9209㎡ (약 1.79평)

건물면적: 36.08㎡ (약 10.92평)

건물 지분: 36.08㎡ (약 10.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

특수물건정보: 유동화물건, 별도등기

주의사항:

* 토지에 관하여 별도등기(을구1번 구분지상권 설정 등기)가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 근린생활시설이며 공실로 보입니다.

* 감정평가서상 현황은 C-122로 표기되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 연수구 송도동 소재, '센트럴파크역' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 상업시설, 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 송도국제도시의 중심 상업 지구에 속해 있어 현대적인 도시 경관을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1호선 센트럴파크역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권: 오케이센터개발주식회사(2015.10.02 보존), 김태진(2017.12.06 이전)

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2017.12.06 설정, 420,000,000원) - 본 경매 사건의 채무자가 아닙니다. (본 경매는 하나은행의 임의경매이나, 등기부상 말소기준권리는 하나은행의 근저당권으로 표시되어 있으며, 해당 근저당권 및 그 이후 권리들은 대부분 말소 예정이거나 말소된 상태입니다.)

* 현재 경매 채권자: 하나은행 (임의경매개시결정 2025타경1245)

* 기타 권리:

* 국민은행 가압류 (2025.03.19, 16,880,369원) - 말소예정

* 김신화 가압류 (2025.08.13, 20,000,000원) - 말소예정

* 합계 등기부채권액: 456,880,369원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 토지 을구1번 구분지상권 설정 등기 (2015.10.16.)는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임대관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

본 건은 근린생활시설로, 송도국제도시 내 업무시설 및 상업시설이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다. 센트럴파크역 인근으로 유동인구가 있을 것으로 예상되며, 주변 상업 시설과의 연계성이 높습니다.

4.2. 주변 시세

주변 지역은 송도국제도시 개발 계획에 따라 지속적인 발전을 보이고 있으며, 상업 시설 및 업무 시설의 임대료 및 거래 시세는 지역 내 수요와 공급에 따라 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건은 상업지구 내에 위치하여 다양한 편의시설(쇼핑, 식음료, 금융 등) 이용이 용이합니다. 또한, 센트럴파크 등 근린공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 교육시설

* 상대보호구역(2025-01-24)((가칭)국제39초등학교예정지)으로 지정되어 있어 초등학교 설립 관련 사항을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기 (구분지상권)

토지에 설정된 구분지상권은 매수인이 인수해야 하는 부담이므로, 토지 사용에 제약이 있을 수 있습니다. 해당 구분지상권의 정확한 내용(범위, 존속기간 등)은 반드시 별도로 확인해야 합니다.

6.2. 공실 가능성

본 건이 공실로 보인다는 점은 현재 임대 수익이 발생하지 않고 있음을 시사합니다. 향후 임차인 확보 및 공실 리스크 관리가 필요합니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건과 달리 채권 매입 등 특수한 절차를 거치는 경우가 있어 매각 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도국제도시의 중심 상업 지역에 위치하여 입지 조건은 우수하나, 토지에 설정된 구분지상권 인수의무와 공실 리스크가 존재합니다. 센트럴파크역 초역세권이라는 점은 장점이나, 구분지상권으로 인한 제약사항을 면밀히 검토하고 임차인 확보 방안을 철저히 계획해야 성공적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 송도국제도시 핵심 상권 내 역세권 입지

* 주변 업무, 상업, 주거 시설 밀집으로 인한 잠재적 수요

* 1층 근린생활시설로 다양한 업종 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 하는 구분지상권의 가치 하락분, 공실로 인한 기회비용, 향후 임대 및 매각 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 별도의 현장 조사 및 시세 조사가 필수적입니다. 인수 보증금이 없는 점은 다행이나, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.