나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510134 [1] 인천광역시 서구 오류동 OOOOOO OOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 인천지하철 2호선 '검단오류역' 북서측 인근에 위치하
며, 주위는 연립·다세대주택, 나대지, 공업용건물 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통
시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 '검단오류역' 및 노선버스정류
장이 있는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕) 5층 건물 내 4층 402호로서,
외벽 : 인조석 및 벽돌 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대) 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

귀 제시목록 및 공부상 건물명이 '장미빌딩'으로 기재되어 있으나 현황 외부표기는
'서영카운티'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 현장조사 당시 건물의 승강기, 공동현관시설 등 공용부의 시설이 가동중지 상태인 바
경매입찰시 관련사항을 반드시 재확인 바람.

물건 비고

공부상 건물명은 '장미빌딩'이나 현황 외부표기는 '서영카운티'이며, 현장조사 당시 승강기, 공동현관시설 등 공용부 시설 가동중지 상태임(감정평가서 참고)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 인천광역시 서구 오류동 1761-1 장미빌딩 4층 402호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경510134(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 218,000,000원입니다.

* 소재지: 인천광역시 서구 오류동 1761-1 장미빌딩 4층 402호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 감정가: 218,000,000원

* 토지 면적: 41.12㎡ (약 12.44평)

* 토지 지분: 41.125㎡

* 건물 면적: 69.12㎡ (약 20.91평) (전용면적으로 추정)

* 건물 지분: 69.12㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 정보:

* 건물명: 장미빌딩 (현황 외부 표기 '서영카운티')

* 총 층수: 5층

* 해당 층: 4층

* 사용승인일: 2020년 04월 13일

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕)

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 오류동에 위치하며, 인천지하철 2호선 '검단오류역'에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 연립·다세대주택, 나대지, 공업용 건물 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 '검단오류역'과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 동측 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 인천지방법원 2025타경510134(1) 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2025년 06월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑5)입니다.

* 등기부 현황 요약:

* 갑1: 소유권보존 (2020-04-29, 김장미)

* 을4: 주택임차권 (2022-01-27 확정, 2022-02-25 전입, 217,000,000원, 2024-03-20 배당신고. 등기부상 말소 예정)

* 갑4: 소유권이전 (2023-07-03, 서희정)

* 갑5: 강제경매 (2025-06-20, 주택도시보증공사, 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (독 )

* 보증금: 217,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-25

* 확정일자: 2022-01-27

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 [cite: provided data].

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다 [cite: provided data].

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인천 서구 오류동 일대는 연립·다세대주택과 공업용 건물이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

* 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

* 인천 서구 오류동 1738-2 (골든뷰, 2017년 준공, 58.81㎡): 2025년 6월, 135,000,000원에 거래 [cite: provided data].

* 인천 서구 오류동 1761-4 (진영캐슬2동, 2019년 준공, 57.12㎡): 2026년 4월, 148,000,000원에 거래 [cite: provided data].

* 인천 서구 오류동 1760-5 (진영캐슬1동, 2019년 준공, 69.814㎡): 2026년 1월, 155,500,000원에 거래 [cite: provided data].

* 본건 비교 분석:

* 본건 건물 면적은 69.12㎡로, 유사한 면적(69.814㎡)과 준공 연도(2019년)를 가진 진영캐슬1동의 최근 거래가(155,500,000원)가 가장 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

* 본 건의 감정가(218,000,000원)는 주변 유사 물건들의 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 '검단오류역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 연립·다세대 주택 지역과 더불어 공업용 건물이 혼재되어 있어, 소음이나 환경적 요인이 일부 존재할 수 있습니다. 주변에 인접한 공업 시설이나 시설에 대한 직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았으나, 지역 특성상 업무 시설과의 혼재 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공용부 시설 가동 중지: 현장 조사 당시 승강기, 공동현관 등 공용부 시설이 가동 중지된 상태로 확인되었습니다. 이는 추후 수리 및 유지보수 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다 [cite: provided data].

* 건물명 상이: 공부상 건물 명칭은 '장미빌딩'이나, 현황 외부 표기는 '서영카운티'로 다릅니다. 이는 향후 건물 관리 및 소통 과정에서 혼란을 야기할 수 있습니다 [cite: provided data].

* 감정가와 시세 간 괴리: 본 건의 감정가(218,000,000원)가 주변 유사 물건의 최근 실거래가(최고 155,500,000원)보다 현저히 높아, 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* HUG 인수 조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 관련 사항은 경매 절차 또는 추후 물건 인수와 관련된 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다 [cite: provided data].

* 공동담보: 공동담보 물건으로 등기되어 있어, 채무 관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 지하철 2호선 역세권에 위치하며 2020년 준공으로 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 또한, 임차권이 대항력이 없고 말소 예정되어 있어 권리 관계는 명확한 편입니다.

하지만, 가장 큰 단점은 감정가가 주변 시세보다 높게 책정되었다는 점입니다. 또한, 공용부 시설 가동 중지 및 건물명 상이 문제는 추가적인 비용 발생 또는 관리의 어려움을 초래할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 높은 시세 차익보다는 안정적인 임대 수익을 목표로 하거나, 직접 거주를 희망하는 경우 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천 지하철 2호선 검단오류역 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 최근 준공 건물: 2020년 준공으로 비교적 건물의 노후도가 낮습니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없고 말소 예정되어 있어 권리 분석이 비교적 안전합니다.

* 생활 편의성: 도시형생활주택으로서 1~2인 가구의 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 218,000,000원이나, 주변 유사 면적의 최근 실거래가는 최고 155,500,000원 수준입니다. [cite: provided data]

감정가와 실거래가 간의 상당한 차이를 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 시장 상황 및 물건의 하자(공용부 시설 가동 중지, 건물명 상이 등)를 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 주변 실거래가 최고가 (69.814㎡ 기준): 155,500,000원

* 공용부 시설 수리 예상 비용 및 건물명 관련 관리 비용 등을 고려하여

* 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이 가격 범위는 시세와 감정가 괴리를 고려한 잠정적 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 권리 분석, 시장 동향 등을 종합적으로 판단하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.