나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1222 [1] 인천광역시 중구 신흥동3가 31-13 인천유림노르웨이숲에듀오션 103동 19층1905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 ""인천신선초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 오피스텔, 학교, 공장, 창고, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2023.04.28 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상39층 건물내 제103동 제19층 제1905호로서,
- 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 석재 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 알미늄샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 지하(B1~B4)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 50미터 내외의 광대로(서해대로)와 접하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m) (2021-03-25)(저촉), 건축용도지역기타(2019-01-30)(건축선 2m(11층 이상인 건축물은 3m, 건축과로 문의))<건축법>, 상대보호구역(2023-04-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-06-01) (2023.6.1.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1222 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 인천광역시 중구 신흥동3가 31-13 인천유림노르웨이숲에듀오션 103동 19층1905호

감정평가액: 312,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2023년 04월 28일

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지 면적: 13.03㎡ (약 3.9평)

건물 전용 면적: 56.20㎡ (약 17.0평)

토지 지분: 13.0318㎡

건물 지분: 56.1965㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

대상 물건은 인천광역시 중구 신흥동3가에 위치하며, 인천신선초등학교 북서측 인근 지역입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 학교, 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특징을 보입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북서측으로는 약 50미터 폭의 넓은 도로인 서해대로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

물건지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 광로2류(폭 50m~70m), 건축선 후퇴 규제가 적용되며, 과밀억제권역 및 특별관리해역에 포함됩니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본 물건의 말소기준권리는 2023년 08월 11일 접수된 신한은행의 근저당권(을1, 채권액 316,800,000원)입니다.

경매 절차를 통해 을1 근저당권을 포함한 모든 근저당권, 임차권, 가압류, 압류 및 본건 경매개시결정 등기(갑11, 신한은행, 297,951,082원)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 신현중

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2023년 08월 23일

확정일자: 2023년 08월 02일

배당신고일자: 2025년 07월 03일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 배당 절차에 따라 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 423,732,578원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 인천광역시 중구 신흥동3가는 아파트, 오피스텔, 학교, 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 다양한 용도의 시설들이 공존하고 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

현재 대상 물건은 공동주택(아파트)으로 이용 중에 있습니다.

4.3. 인접 시설

주변에 인천신선초등학교가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 북서측으로는 약 50미터 폭의 광대로(서해대로)와 인접하여 교통 및 물류 이동에 용이한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

본 물건은 2023년 4월 28일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 39층 건물 중 103동 19층 1905호에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샤시로 시공되었습니다.

이 아파트 단지(인천유림노르웨이숲 에듀오션)는 총 520세대로 구성되어 있으며, 최고 39층 높이로 건축되었습니다.

5.2. 편의시설 및 설비

기본적인 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. 지하에는 B1층부터 B4층까지 주차장이 마련되어 있으며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

총 주차대수는 686대(지하 673대, 지상 13대)로, 세대당 약 1.3대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5.3. 면적 표기

건물 전용면적은 56.20㎡ (약 17.0평)이며, 토지 지분 면적은 13.03㎡ (약 3.9평)입니다. 아파트의 총 분양 면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 통상적으로 전용 면적보다 넓게 책정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화된 자산으로, 일반적인 경매 물건과 달리 특정 절차나 특수성이 있을 수 있습니다. 따라서 관련 내용을 사전에 충분히 확인하는 것이 필요합니다.

6.2. 주변 환경

일부 공장 및 창고 시설이 주변에 위치하고 있어, 단지 인근 환경에 민감한 경우 고려할 필요가 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

물건지가 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 규제 지역에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천유림노르웨이숲 에듀오션 103동 1905호는 2023년에 사용 승인된 신축급 아파트로, 비교적 깨끗한 건물 상태를 유지하고 있습니다. 인천신선초등학교 인근에 위치하며, 넓은 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계를 보유하고 있다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 주변에 공장 및 창고 시설이 혼재하는 점은 잠재적 리스크 요인으로 볼 수 있습니다. 전반적으로 권리 관계가 명확하고 신축급이라는 점에서 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축급 아파트: 2023년 4월 사용 승인으로 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

권리 관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

우수한 접근성: 대로변에 접해 있으며 대중교통 이용이 편리합니다.

성장 잠재력: 신흥동 지역 개발 및 재개발 가능성에 따라 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 312,000,000원

최근 실거래가 조사 결과, 유사 면적(59㎡)의 아파트 매매가는 300,000,000원에서 325,000,000원 사이로 파악됩니다.

이를 바탕으로 산정한 본 물건의 현 시세는 약 306,000,000원 ~ 320,000,000원으로 추정됩니다.

감정가(312,000,000원)는 시세 범위 내에서 책정된 것으로 보입니다.

권리 관계가 명확하고 신축 아파트임을 감안할 때, 시세와 감정가를 고려하여 경쟁력 있는 입찰가로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 308,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 98.7%, 추정 시세의 하단부에 위치하는 금액으로, 수익성 확보 가능성을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.