나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1213 [1] 인천광역시 서구 왕길동 671-9 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 '검단사거리역 (인천2호선)' 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 502호로서,
외벽 : 타일붙임 마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘다세대주택’으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 진입도로를 통해 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

왕길동 671-9 :제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2구획정리), 가축사육
제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1213 (1)

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 671-9 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 170,000,000원

토지면적: 44.64㎡ (약 13.5평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.41㎡ (약 22.2평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축물 정보:

- 사용승인일: 2010-11-02

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층

- 용도: 공동주택 (다세대주택)

- 건물 총 면적: 623.46㎡

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 '검단사거리역 (인천2호선)' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 진입도로를 통해 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2구획정리), 가축사육제한구역, 성장관리권역

주변 시설:

* 검단사거리역 (인천2호선) 인접 (도보 이용 가능 거리)

* 다수의 버스 노선 이용 가능

* 왕길동 행정복지센터, 인천검단경찰서 등 관공서 근접

* 크고 작은 상업시설 및 근린생활시설 밀집

* 인근 학교: 인천왕길초등학교, 검단중학교, 검단고등학교 등

* 혐오시설: 현재 조사된 정보로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않음.

3. 권리분석

말소기준권리: 압류 (의정부시, 2023-11-06)

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인 (한국토지주택공사): 보증금 123,000,000원. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 기타 을구 권리(근저당 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 김대진)

* 보증금: 123,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일: 2019-11-14

* 확정일자: 2019-11-11

* 대항력: 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요. (비고: 해당 임차인의 보증금은 123,000,000원으로 명시되어 있으나, 배당에서의 변제 여부에 따라 매수인 인수 가능성이 매우 높음.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 건 임차인의 보증금 123,000,000원은 인수될 가능성이 높은 금액이며, 이는 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'과 별개로 고려해야 할 사항임.)

4. 상권분석

주변 최근 매매 정보 분석:

* 인천광역시 서구 왕길동 672-2 소재 '유현샤인빌2차' (2014년 건축, 연립, 55.66㎡): 2025년 3월, 128,000,000원에 거래 (약 760만원/평).

* 인천광역시 서구 왕길동 675-14 소재 '로하스타운' (2019년 건축, 연립, 58.51㎡): 2025년 3월, 142,400,000원에 거래 (약 800만원/평).

* 인천광역시 서구 왕길동 675-14 소재 '로하스타운' (2019년 건축, 연립, 58.51㎡): 2025년 3월, 200,000,000원에 거래 (약 1130만원/평). (참고: 이 거래는 특이 사례일 수 있음)

본건(다세대주택, 73.41㎡, 2010년 건축)의 감정가는 170,000,000원(약 766만원/평)으로, 주변 연립주택 거래가와 비교 시 유사하거나 다소 높은 수준으로 평가되었으나, 면적 및 건축 연도를 고려할 때 적정 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

교통: 검단사거리역(인천2호선) 및 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용 편리. 차량 접근성도 양호함.

편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교가 다수 분포하여 교육 환경이 양호함.

기타: 검단 신도시 개발 지역과 인접하여 향후 지역 발전 가능성 기대.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 123,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높아, 낙찰가가 높을 경우 총 투자 비용 부담이 커질 수 있음.

건축 연도: 2010년식 건물로, 신축 건물에 비해 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

공동담보: 물건명세서 상 공동담보 물건 정보는 별도로 명시되지 않았으나, 관련 권리관계 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 검단사거리역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 가장 큰 리스크 요인은 123,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 하므로 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 검단사거리역(인천2호선) 도보 이용 가능 거리로 뛰어난 교통 여건.

우수한 생활 인프라: 상업시설, 병원, 학교 등 생활 편의 시설이 풍부함.

대단지 내 일부: 주변 유사 단지들의 꾸준한 거래량은 안정적인 수요를 뒷받침.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 170,000,000원입니다. 주변 시세 및 거래 동향, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 123,000,000원 인수 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

(산정 근거: 대항력 있는 임차인의 보증금 123,000,000원이 인수될 경우, 낙찰가가 높아지면 총 인수 금액이 상당해집니다. 따라서 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰하여 위험 부담을 줄이는 전략이 필요하며, 유사 면적 및 건축 연도의 신축 건물 매매 사례 등을 참고하여 시장 가격을 고려하되, 위험 요인을 감안하여 보수적으로 책정하였습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.