나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510268 [1] 인천광역시 계양구 동양동 642-15 마이웨이빌 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 ""당산초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제5층 제501호로서,

외벽: 스톤코트 마감 등
내벽: 벽지 마감 등
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상·하수도 및 급·배수설비, 도시가스설비에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824))<인천광역시문화재보호조례>임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510268 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 642-15 마이웨이빌 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 42.30㎡ (약 12.79평)

건물면적: 56.41㎡ (약 17.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "당산초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층 501호이며, 외벽은 스톤코트, 내벽은 벽지, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

토지는 정방형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 약 20미터 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.

건축물대장 상 주요용도는 공동주택이며, 사용승인일은 2009년 7월 6일입니다.

인근에 당산초등학교가 소재하고 있으며, 주변에서 특별히 유해하거나 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 6월 25일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(을구 11번)입니다.

등기부상 을구 11번 임차권(권리자: 김영희, 권리금액: 130,000,000원)은 "말소: 인수"로 표기되어 있어, 매수인에게 인수되는 권리입니다.

물건명세서상에서도 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 11번 임차권등기(임대차보증금 130,000,000원, 전입일자 2018.10.22., 확정일자 2018.9.6.)"가 있으며, "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

임차인 현황에는 한국주택금융공사(임차인: 김영희)가 보증금 130,000,000원, 전입일자 2018-10-22, 확정일자 2018-09-06, 대항력 있음으로 기록되어 있습니다.

또한, 한국주택금융공사(임차인: 김영희) 명의로 보증금 135,000,000원, 확정일자 2020-10-07, 대항력 있음으로 기재된 내역도 존재합니다. 물건명세서에는 보증금 135,000,000원(확정일자 2020.10.7) 및 136,000,000원(확정일자 2022.12.29)도 언급됩니다.

이길영 임차인은 전입일자 2024-11-12, 대항력 있음으로 기재되어 있으나, 보증금 및 차임은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 부분이 있으나, 이는 등기부상 인수되는 권리 내역 및 물건명세서 내용과 상충되므로, 실제 인수되는 보증금은 130,000,000원을 기본으로 고려해야 하며, 추가적인 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기(2008-2009년)에 건축된 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 12월, 634-3번지 씨밀레3차 (2009년식, 전용 48.7㎡) 133,000,000원 (약 273만원/㎡)

- 2025년 12월, 642-14번지 래미안빌2차 (2008년식, 전용 44.37㎡) 122,000,000원 (약 275만원/㎡)

- 2026년 7월, 603-6번지 신세계드림빌 (2008년식, 전용 54.65㎡) 105,500,000원 (약 193만원/㎡)

최근 거래된 사례들을 종합적으로 볼 때, 본건(전용 56.41㎡)의 시세는 대략 110,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 추정됩니다.

다만, 가장 최근인 2026년 7월 거래 사례(신세계드림빌)의 평단가가 상대적으로 낮게 나타나, 실제 시장 가격은 다소 변동성이 있을 수 있습니다.

감정평가액은 210,000,000원으로, 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 당산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 도시가스 난방 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 높은 인수 보증금: 임차인 김영희(한국주택금융공사)의 대항력 있는 임차권이 매수인에게 인수될 경우, 최소 130,000,000원의 보증금을 추가로 부담해야 합니다. 이는 물건의 총 실인수가를 크게 높이는 요인입니다.

2. 감정가와 시세 괴리: 감정가 210,000,000원 대비, 최근 유사 물건들의 실거래가(약 110,000,000원 ~ 160,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 고가 낙찰 시 시세차익 확보가 어려울 수 있음을 시사합니다.

3. 미상 보증금 임차인 존재: 이길영 임차인의 보증금 및 차임이 미상이므로, 권리 분석 시 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

4. 경매 채무액과 낙찰가 범위의 불일치: 채권자 한국주택금융공사의 경매 신청 채권액은 151,434,866원입니다. 예상되는 낙찰가(아래 참조)와 인수 보증금(130,000,000원)을 합산할 경우, 총 인수 비용이 감정가를 상회할 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 계양구 동양동에 위치한 다세대주택으로, 당산초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 무난한 편입니다.

하지만, 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 실인수가를 크게 증가시키며, 최근 시세와 비교했을 때 감정평가액이 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 본건의 투자 가치는 인수되는 보증금을 제외한 실질적인 투자 비용이 시장 가격 및 감정가 대비 어느 정도의 메리트를 가지는지 면밀히 검토해야 합니다.

미상 보증금의 임차인이 존재한다는 점 또한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 당산초등학교 인근의 준수한 입지 조건

- 주변 생활 편의시설 및 교통 환경

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 210,000,000원이며, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 130,000,000원입니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 총 실인수금액이 감정가 수준이 되도록 고려할 때, 예상되는 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

총 실인수가격 (감정가 기준) = 예상 입찰가 + 인수 보증금

210,000,000원 = 예상 입찰가 + 130,000,000원

예상 입찰가 = 210,000,000원 - 130,000,000원 = 80,000,000원

따라서, 감정가 수준에서의 투자를 목표로 할 경우, 예상 입찰가는 약 80,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 이는 최근 시세(약 110,000,000원 ~ 160,000,000원)와 비교했을 때 낙찰가 산정 기준이 되는 총 실인수금액(80,000,000원 + 130,000,000원 = 210,000,000원)이 높을 수 있다는 점, 그리고 이 금액이 경매 채무액 151,434,866원을 초과하므로 채권자가 만족된다 하더라도 추가적인 시세 차익 확보가 어려울 수 있다는 점을 반드시 유념해야 합니다.

현실적인 시장 가격과 인수 보증금을 고려한 수익성 분석이 선행되어야 하며, 더욱 보수적인 접근으로는 해당 물건 투자를 재고하는 것도 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.