나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510267 [1] 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 15층1516호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평역' 북동측 인근에 위치하며,
주변은 공동주택, 업무시설 및 상업시설 등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '부평역'이
소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 15층 건뮬내
제15층 제1516호로서
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감등.
창호 : 샷시 청호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 업무시설(오피스텔), 공동주택 및 근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 남서측으로 노폭 약 25미터, 북동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭
약 6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2024.03.06 접수번호 제85759호로 임차권자 송**에 의해
임차보증금 (1) 62.000.000원, (2) 62,000,000원, (3) 69,000,00원이 설정되어 있으나
기준시점 현재 정확한 임대상황은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510267 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 15층1516호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 및 가격

감정가: 83,000,000원

토지면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

토지지분: 3.7027000000000005㎡ (약 1.12평)

건물면적: 18.86㎡ (약 5.71평)

건물지분: 18.8625㎡ (약 5.71평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 대준블루온

건축물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 15층

해당 층수: 15층

사용승인일: 2012.09.07

총 연면적: 11882.74㎡ (약 3594.62평)

주용도: 공동주택, 제1,2종근린생활시설, 업무시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평역' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 업무시설 및 상업시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '부평역'이 소재하여 제반 교통상황은 무난합니다.

토지는 남서측으로 노폭 약 25미터, 북동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경510267 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

3.2. 임차인 명세

임차인: 한국주택금융공사 (임차인: 송 )

보증금: 69,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-07-10

확정일자: 2018-06-22

배당신고일자: 2025-06-24

대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 임차권등기 (배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

3.4. 권리분석 시 주의사항

임차인 송 은 대항력이 있으며, 보증금 69,000,000원이 설정되어 있습니다.

비록 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, '을구 5번 임차권등기'는 매각으로 소멸되지 않고 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 확인하고 고려해야 할 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 부평동은 지하철 부평역 역세권으로 유동인구가 많으며, 상업 및 업무시설이 발달한 지역입니다.

도시형생활주택(원룸형)이라는 점을 감안할 때, 1인 가구 임대 수요 확보가 가능한 상권입니다.

4.2. 임대 시장

부평역 인근의 소형 주거 시설은 꾸준한 임대 수요를 보일 것으로 예상됩니다. 다만, 공실률 및 임대료 수준은 주변 경쟁 물건과의 비교 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

부평역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 상업 및 업무시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

주변이 공동주택, 업무시설, 상업시설 등으로 이루어져 있어 생활 편의성은 높으나, 지역 특성상 소음이나 교통량 등은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 송 의 보증금 69,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

기준 시점 현재 정확한 임대상황은 미상으로, 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 감정가와 시세 괴리

감정가는 83,000,000원이지만, 주변 시세 분석 결과 본건과 유사한 면적의 주택은 34,000,000원에서 41,000,000원 사이의 가치를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 감정가와 시세 간의 상당한 차이가 존재합니다.

6.3. 혐오시설

현재까지 진행된 주변 시설 검색으로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 부평동에 위치한 대준블루온 15층 오피스텔/도시형생활주택으로, 부평역 역세권에 자리하여 교통이 매우 편리합니다. 감정가는 83,000,000원이나, 전용면적 18.86㎡ (약 5.71평)의 소형 면적임을 감안해야 합니다.

가장 중요한 점은 선순위 대항력 있는 임차인(송 )이 존재하며, 보증금 69,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이로 인해 총 투자 비용이 감정가 및 시장 시세를 초과할 위험이 높습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부평역 도보 이용이 가능한 우수한 교통 입지를 가지고 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

8.2. 소형 면적

1인 가구에 적합한 소형 면적으로, 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 가치

부평 지역의 개발 계획 및 지속적인 인구 유입 가능성을 고려할 때, 장기적인 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 다세대/연립주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 대비 시세는 ㎡당 약 180만원에서 220만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 전용면적(18.86㎡)을 기준으로 보수적으로 산정한 시장 시세는 약 34,000,000원에서 41,000,000원 사이로 판단됩니다.

9.2. 투자 비용 고려

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 69,000,000원 중 미변제 금액을 매수인이 인수해야 하는 높은 위험을 내포하고 있습니다. 경매 배당 결과에 따라 추가적인 인수 금액이 발생할 경우, 총 투자 비용이 시세를 초과할 수 있습니다.

따라서, 예상되는 시장 시세(약 41,000,000원)와 인수 가능 금액을 종합적으로 고려하여 매우 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 높은 잠재적 인수 금액 위험을 반영하여 산출합니다.

만약 인수해야 할 보증금이 클 경우, 입찰가는 시장 시세보다 현저히 낮아야 합니다.

이를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 25,000,000원 ~ 35,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

이는 예상 시장 시세보다 낮으며, 임차 보증금 인수 위험을 최대한 보수적으로 반영한 가격입니다.

최종 입찰가는 반드시 임차인의 배당 결과, 법원 경매 절차 진행 상황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.