나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510195 [1] 인천광역시 남동구 간석동 411-2 골든힐 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천시청역' 동측 인근에 위치한 골든힐 제2동 제2

층 제201호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

인근까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장 및 '인천시청역'이 소재하여 대중교통

상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 2층 201호로서,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.12.10)

외 벽 : 타일마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측 및 남측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축

선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(2025-02-14)(문의: 인천동부

교육지원청 평생교육건강과 460-6088)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)<철도안전법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관

계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 인천광역시 남동구 간석동 411-2번지에 소재한 골든힐 2동 2층 201호에 위치한 다세대주택입니다.

골든힐은 2019년 12월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다.

건축물대장상 총 36세대의 단지형 다세대주택으로, 본 물건은 2동의 2층 201호입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 190,000,000원입니다.

토지 면적은 29.72㎡ (약 9.00평)이며, 건물 면적은 40.10㎡ (약 12.13평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경510195 (1)입니다.

본 경매는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천시청역' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '인천시청역'(인천1호선, 서울7호선 예정)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 건축용도지역 기타, 상대보호구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 4월 16일에 접수된 남동구(인천광역시)의 압류(세무2과-0 04805)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 인수 여부가 중요합니다.

* 임차인: 한국주택금융공사 (실제 임차인: 김민섭)

보증금: 204,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 29일

확정일자: 2022년 2월 9일

배당신고일자: 2024년 5월 21일

대항력: 있음

비고: 을구 1번 순위의 주택임차권 등기가 있으며, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다. 배당받지 못한 금액이 있다면 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 윤종석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 1월 6일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 것으로 표시되어 있습니다. 해당 임차인에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑3 (2020-07-14): 소유권이전 (신탁등기 말소)

* 갑4 (2020-07-31): 소유권이전 (매매)

* 을1 (2024-05-21): 주택임차권 (김민섭, 204,000,000원, 전입 2022-04-29, 확정 2022-02-09, 말소: 인수)

* 갑5 (2025-04-16): 압류 (남동구, 말소기준권리)

* 갑6 (2025-06-23): 강제경매 (한국주택금융공사, 225,930,202원, 말소)

총 등기부 채권액 합계: 204,000,000원 (김민섭 임차인의 보증금)

3.4. 권리분석 종합

본건의 말소기준권리는 2025년 4월 16일자 압류입니다.

가장 중요한 권리는 을구 1번의 김민섭 임차인의 주택임차권으로, 보증금 204,000,000원 전액이 매수인에게 인수됩니다. 이는 감정가 190,000,000원을 초과하므로, 인수 시 예상보다 많은 비용이 발생할 수 있습니다.

윤종석 임차인은 대항력은 있으나 보증금 정보가 없어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 인천시청역 인근의 주거 지역에 위치하며, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 역세권이라는 점은 유동인구 및 배후수요 측면에서 긍정적입니다.

4.2. 생활 편의 시설

인천시청 및 주변 상업 시설 이용이 편리합니다. 대중교통 이용이 용이하며, 주거지로서 필요한 기본적인 편의 시설 접근성이 양호합니다.

제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설 정보는 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 김민섭 임차인의 보증금 204,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가와 별개로 추가로 부담해야 하는 금액이며, 현재 감정가보다 높은 금액이므로 신중한 판단이 요구됩니다.

윤종석 임차인의 경우, 대항력은 있으나 보증금 및 차임 정보가 없어 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 계약 관계 및 실제 인수 가능성에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

5.2. 기타 리스크

토지이용계획상 철도보호지구, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 인천시청역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 2019년 준공된 신축급 다세대주택으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 주거용 부동산으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 3월 기준)는 다음과 같습니다.

* 풍경채 (2014년 준공, 64.73㎡): 173,000,000원

* 동아주택(바동) (1987년 준공, 47.56㎡): 120,000,000원

* 목화빌라(나) (1991년 준공, 34.65㎡): 55,000,000원

7.2. 본건 가치 평가

본건은 40.10㎡의 전용 면적과 2019년 준공이라는 최신 건축 연도를 가지고 있습니다.

유사한 조건의 '풍경채'(64.73㎡, 2014년 준공)가 173,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 면적과 건축 연도를 감안하면 본건의 부동산 가치는 대략 120,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 평가할 수 있습니다.

7.3. 예상 입찰가 산정

본건의 가장 큰 리스크는 204,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수입니다. 이 금액은 감정가 190,000,000원을 초과합니다.

따라서, 낙찰가 외에 추가로 204,000,000원을 부담해야 함을 명확히 인지해야 합니다.

부동산 자체의 시장 가치를 120,000,000원으로 가정할 때, 이를 인수하고도 추가적인 이익을 얻기 위해서는 매우 낮은 낙찰가가 필요합니다.

예상 입찰가는 이러한 위험을 충분히 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

인수해야 할 보증금을 제외한 부동산 가치를 고려한 예상 입찰가는 110,000,000원입니다.

단, 이 가격으로 낙찰받더라도 총 투입 비용은 110,000,000원 (낙찰가) + 204,000,000원 (인수 보증금) = 314,000,000원이 됩니다. 따라서 본 물건은 투자 가치 판단에 극도의 주의가 요구됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천시청역 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로 입지 및 건물 상태는 양호합니다.

그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하여 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다.

따라서, 본 물건은 낙찰가 외 추가적인 보증금 인수 비용을 감당할 수 있는 투자자에게만 권장되며, 신중한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

임차인 윤종석에 대한 추가 확인도 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.