나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509748 [1] 인천광역시 옹진군 자월면 자월리 52-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 자월면 자월리 소재 '어릿골해수욕장' 남측 인근에 위치하며,
주위일대는 농가주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 소형차량 출입 가능하며, 도서지역으로서 여객선이 운항하며, 도서지역(섬) 내의
대중교통수단은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사 토지로서, 대부분 ""전"" 및 일부 ""제시외건물""의 부지로 이용중임.
기호(2) : 부정형의 완경사 토지로서, 현황 ""묵전"" 상태임.

인접 도로상태

기호(1),(2) : 본건 서측으로 로폭 약 2~3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 동일사항임.

보전관리지역(2017-10-16), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(1) 토지의 공부상 지목은 ""전""이나 일부는 현황 ""주거용 건부지""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 및 벽돌조 슬래브지붕 1층으로,

외 벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등.
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

구조, 규모, 이용상태로 보아 영향 없음.

공부와의 차이

공부상 구조는 ""일반목구조 슬레이트지붕""으로 되어 있으나,
현황 ""목조 및 벽돌조 슬래브지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(3-1.~3.) 포함. 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환), 전용허가를 받지않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령에 따른 농지로의 원상회복 필요 있음.(인천옹진군 자월면의 사실조회회보서 참조)
2. 제시외 3-2, 3-3.은 물리적 분리는 가능하나 이동 및 분리시 가치가 현저히 감손되므로 부합물로 판단하였으며, 토지와 일체로 이용되고 있어 독립한 경제적 가치를 인정하기 어려운 것으로 판단함(감정인 사실조회회보서 참조)
3. 기호 1. 토지의 공부상 지목은 '전'이나 일부는 현황 '주거용 건부지'로 이용중이며, 기호 3. 건물의 공부상 구조는 '일반목구조 슬레이트지붕'으로 되어 있으나 현황은 '목조 및 벽돌조 스레브지붕'임(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509748 (1)

* 소재지: 인천광역시 옹진군 자월면 자월리 52-2

* 용도: 단독주택

* 감정가: 357,130,000원

* 토지면적: 5945.00㎡ (약 1,798.56평)

* 건물면적: 95.39㎡ (약 28.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건축물대장상 지목: 전 (현황: 주거용 건부지 일부 포함)

* 건축물대장상 구조: 일반목구조 슬레이트지붕 (현황: 목조 및 벽돌조 스레브지붕)

* 건축물대장상 사용승인일: 1965-05-13

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 옹진군 자월면 자월리 소재 '어릿골해수욕장' 남측 인근

* 주위 환경: 농가주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재

* 교통: 소형 차량 접근 가능. 섬 지역으로 여객선 이용. 도서 지역 내 대중교통 불편.

* 도로: 본건 서측으로 로폭 약 2~3미터 포장도로 접함.

* 토지이용계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종제한), 성장관리권역, 영농여건불리농지.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리: 근저당권 - 2024-04-30, 주식회사강남파이낸스대부)

* 말소기준권리 이전 권리:

* 토지: 소유권이전(1980-09-09, 2006-12-21), 근저당권(2023-10-18, 225,000,000원), 지상권설정(2023-10-18) 등. 이들 권리는 모두 말소 예정.

* 건물: 소유권보존(2009-04-29), 소유권이전(2011-01-21), 근저당권(2024-04-30, 75,000,000원), 전세권설정(2024-04-30, 5,000,000원) 등. 이들 권리 역시 모두 말소 예정.

* 말소기준권리 이후 권리:

* 근저당권(2025-02-21, 75,000,000원, 조일행), 압류(2025-03-06, 국민건강보험공단), 임의경매(2025-06-09, 57,038,356원, 주식회사강남파이낸스대부 - 본건). 이들 권리 역시 모두 말소 예정.

* 등기부채권 총액: 토지 375,000,000원, 건물 155,000,000원. (총 530,000,000원)

* 임차인 현황:

* 주식회사강남파이낸스대부: 보증금 5,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음. (비고: 전세권설정 말소된 것으로 보이나, 채권자로 직접 등재되어 있어 혼동될 수 있음. 권리분석 상 대항력 없음 명시)

4. 상권분석

* 주변 환경: 농가주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 해수욕장 인근에 위치하여 계절적 수요 발생 가능.

* 상권 특성: 지역 기반 상권 및 관광 수요를 동시에 고려할 수 있는 입지. 전반적인 상권 활성화는 제한적일 것으로 예상.

* 인근 유사 물건 시세:

* 입력된 JSON 데이터는 '그린힐(1067-5)' 다세대 주택으로, 본건(단독주택)과는 주거 형태 및 규모에서 차이가 있음.

* 해당 다세대 주택의 최근 매매가는 2025년 10월 4억 6천만원(37.44㎡), 2026년 3월 5억 3천만원(37.44㎡), 2025년 11월 4억 8천만원(37.44㎡) 수준임.

* 이는 본건 감정가(3억 5천7백만원) 및 건물 면적(95.39㎡)과 직접 비교하기는 어려우나, 인근 지역의 부동산 거래 시세를 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있음.

* 본건은 대규모 토지(약 1,800평)를 포함하고 있어, 단순 빌라 시세와는 다른 가치 평가가 필요함.

5. 생활정보

* 편의시설: 어릿골해수욕장 인근에 위치하며, 주변 농경지 및 임야 등으로 쾌적한 자연환경 보유.

* 교육시설: 주변에 초등학교 등 기본적인 교육 시설 접근성은 제한적일 수 있음.

* 의료시설: 섬 지역 특성상 대형 병원 등 접근성은 낮을 것으로 예상.

* 주변 시설 조사 (지도 검색 결과):

* 혐오시설: 현재 지도 검색 결과, 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 축사 관련 시설이 존재하거나 설치될 가능성이 있음.

* 주요 시설: 어릿골해수욕장, 자월도 내 편의점, 식당, 보건진료소 등 기본적인 생활 편의 시설은 존재.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 미제출 시 보증금 미반환.

* 토지 현황 및 공부상 지목 불일치: '전' 지목이나 현황 '주거용 건부지'로 이용 중. 농지 원상회복 명령 가능성 존재.

* 건물 구조 및 지붕 불일치: 공부상 '일반목구조 슬레이트지붕'이나 현황 '목조 및 벽돌조 스레브지붕'. 증축/개축 등 위반건축물 여부 확인 필요.

* 제시외 건물: 물리적 분리는 가능하나 가치 감손 우려. 부합물로 판단되었으나, 철거 및 원상회복 관련 문제 발생 가능성.

* 도서 지역 특성: 접근성, 생활 편의 시설, 의료 시설 등 도시 지역 대비 제한적.

* 계절적 수요: 해수욕장 인근으로 여름철 관광 수요 외에는 단조로운 지역 특성.

* 건물 노후화: 1965년 사용승인으로 매우 오래되어 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성 높음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 해수욕장 인근이라는 입지적 장점을 가집니다.

* 다만, 농지 관련 규제, 건물 노후화, 공부와의 차이 등 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지 면적이 넓다는 점은 향후 개발 가능성이나 활용도를 높일 수 있으나, 현재로서는 주거 외 다른 용도로의 개발이 제한적일 수 있습니다.

* 권리 관계는 대부분 소멸될 예정으로 명확하나, 농지 관련 행정 절차와 건물 상태를 철저히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 1,800평의 토지를 활용한 재건축, 전원주택 단지 조성, 펜션 등 다양한 개발 가능성 모색. (단, 지역 용도 규제 확인 필수)

* 해수욕장 인근 입지: 여름철 관광 시즌에 맞춰 펜션, 숙박 시설 등으로의 활용 시 수익 창출 기대.

* 경매 특성 활용: 감정가 대비 저가 매수 기회 포착 가능성. (단, 인수가격 신중 결정 필요)

* 토지 소유권 확보: 건물 자체의 가치보다는 넓은 토지 소유권 확보에 초점을 맞춘 투자.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 357,130,000원

* 인근 다세대 시세 (참고용): 460,000,000원 ~ 530,000,000원 (전용 37.44㎡ 기준, 본건과 직접 비교 불가)

* 토지 면적(약 1,800평) 및 건물의 노후화, 농지 규제, 건축물 현황 차이 등을 종합적으로 고려.

* 수리 및 원상회복 비용, 행정 절차 비용 등을 감안.

* 일반적인 낙찰률(60-80%) 및 본건의 특수성을 감안 시, 보수적으로 감정가 대비 70% ~ 80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위: 약 2억 5천만원 ~ 2억 8천 5백만원

* 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 최종 명세 등에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 전 최종 점검 필수.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.