나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510152 [1] 인천광역시 남동구 논현동 678-1 조은프라자 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 소래포구역 남서측 인근에 소재하며, 주위는 소래포구 주변 역세권 상업지대로서 중소규모의 점포, 음식점, 숙박시설 등이 주를 이루고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 수인분당선 소래포구역 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층, 지상8층 건물내 제3층 제307호외 3개호로서,
(사용승인일 : 2008.05.16.)
외벽 : 외장용 석재타일 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 칼라새시 페어그라스창

이용상태

기호(가) 307호 : 소매점 용도(상호:란나타이마사지)
기호(나) 306호 : 업무시설 용도(상호:소래홀딩스)
기호(다) 302호 : 일반게임제공업의시설(상호:파코보드카페)
기호(가) 301호 : 일반게임제공업의시설(상호:파코보드카페)로 각각 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형에 준하는 토지로서 상업용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측을 제외한 3면이 도로에 접하는 광대한면 3면 각지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(논현2) , 대로3류(폭 25m~30m)(2017-11-16)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2024-04-03)(역사문화환경 보존지역(문의: 문화관광과 032-453-2134))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 소매점 용도이며, 현황은 상호 '란나타이마사지'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510152 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 678-1 조은프라자 3층 307호

용도: 근린상가 (공부상 소매점, 현황 마사지샵)

건물규모: 지하 3층, 지상 8층 중 3층

사용승인일: 2008년 5월 16일

토지면적: 27.86㎡ (약 8.43평)

건물면적: 123.85㎡ (약 37.46평)

감정가: 317,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재, 수인분당선 소래포구역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 소래포구 역세권 상업지대로 중소규모 점포, 음식점, 숙박시설 등이 밀집한 지역입니다.

교통: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 수인분당선 소래포구역 및 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 환경: 소래포구 역세권이라는 지리적 이점과 함께 다양한 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어진 활발한 상권 내에 위치합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 현황: 본건 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 말소기준권리인 근저당 (을6, 2023-09-26) 외 다수의 근저당, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있었으나, 모두 매각으로 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한상선

* 보증금: 13,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023년 3월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되어 있어 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이므로 명도 과정에서 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 인수 여부는 상세 확인이 필수적입니다. 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없을 것으로 보입니다.

주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 중복사건 및 공동담보로 인한 경매 절차가 진행 중이므로 권리관계 및 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 현황: 본건이 위치한 소래포구역 인근은 상업 및 업무 기능이 활발한 지역으로, 다양한 중소규모 점포, 음식점, 숙박시설 등이 발달해 있습니다.

업종 현황: 본건 건물 내 307호는 공부상 '소매점' 용도이나, 현재 '란나타이마사지'로 이용 중입니다. 다른 호실들 역시 업무시설, 일반게임 제공업 등으로 이용되고 있어 복합적인 상업 시설로 운영되고 있습니다.

잠재적 상권 가치: 역세권이라는 지리적 이점과 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 운영 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 상업지대 발달로 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이하며, 생활 편의성이 높습니다.

교통: 수인분당선 소래포구역 및 다수의 버스 노선을 통한 편리한 교통망을 갖추고 있어, 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되어 있더라도, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

중복사건 및 공동담보: 복수의 경매 사건이 중복으로 진행되거나 공동 담보로 묶여 있어, 경매 절차의 진행 및 낙찰 후 권리 말소 과정이 복잡할 수 있습니다.

공부상 용도와 현황 용도 차이: 공부상 '소매점'이나 현황 '마사지샵'으로 이용 중이므로, 추후 용도 변경 신청 시 건축법규 등 관련 법규 검토가 필요하며, 행정 처리에 있어 문제가 발생할 소지가 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 만약 해당 지상권이 실제로 존재하고 권리행사가 가능하다면, 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로 상세 내용 확인이 필수입니다.

토지이용계획 상 제한: 본건 토지는 현상변경허가 대상구역(역사문화환경 보존지역)으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 등 행위 시 문화재 관련 규제 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 소래포구역 역세권이라는 우수한 입지를 갖춘 상업시설로, 장기적인 관점에서 잠재적인 가치가 높습니다. 특히 역세권이라는 점은 유동인구 확보 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 용도와 현황의 차이, 중복사건 및 공동담보, 매각 후 인수될 수 있는 지상권 등 여러 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

철저한 현장 조사를 통한 임차인과의 협의, 권리 관계 및 법규 검토를 통해 리스크를 최소화하고, 적정 가치 평가를 바탕으로 한 신중한 입찰 전략 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

탁월한 역세권 입지: 수인분당선 소래포구역 초역세권으로 높은 유동인구와 뛰어난 접근성을 확보하고 있습니다.

활발한 상권 잠재력: 소래포구 주변 상업지대의 이점을 활용하여 현재 업종 유지 또는 다양한 업종으로의 전환을 통해 수익성을 극대화할 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 건물과 토지 지분을 함께 취득하여 안정적인 자산 가치를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되어 있습니다. 또한, 등기부상 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

하지만 명도 과정에서의 예상치 못한 변수, 공부상 용도와 현황의 차이, 중복사건 진행으로 인한 불확실성, 그리고 소멸되지 않는 지상권 등의 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 317,000,000원을 기준으로, 면밀한 현장 조사를 통한 시세 분석, 예상되는 명도 비용, 임대 수익률 등을 종합적으로 검토하여 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준에 맞는 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.