나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508994 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1328-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 '농어바위'' 남동측 인근에 위치하고, 인근은 단독주택 및 임야 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지까지 차량 첩근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지이고, 기준시점 현재 공실상태임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2)

철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물
(사용승인일 : 2010.08.20./ 일부증축 : 2012.03.28.)로서,

외벽 : 목조 판넬 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공실상태임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

미상임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경508994 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1328-13

1.3. 물건종별

단독주택

1.4. 감정가

364,403,840원

1.5. 토지면적

465. 00㎡ (약 140.6평)

1.6. 건물면적

194. 76㎡ (약 58.9평)

* 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물 (사용승인일: 2010.08.20., 일부 증축: 2012.03.28.)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.10. 특이사항

공동담보, 일괄매각

1.11. 등기부채권 총액

561,000,000원 (말소기준권리 근저당권 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 '농어바위' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 바, 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 인접도로상태

본건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 제한사항: 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2019년 02월 08일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권최고액 561,000,000원)임.

* 본 경매는 상기 말소기준권리보다 늦은 한국주택금융공사의 임의경매 신청(2025년 06월 25일 접수)에 의해 진행되고 있음.

* 등기부상 소유권 이전(이정자 → 김경원 외 2명(상속)) 및 근저당권이 존재하나, 상기 말소기준권리에 의해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우가 존재할 수 있으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 특별히 기재된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (비고: 일괄매각)

4. 상권분석

본건은 단독주택으로, 제공된 주변 매매/임대 정보는 '다세대' 주택으로 파악됨. 이는 본건과 직접적인 비교에 한계가 있을 수 있으나, 지역 시세를 파악하는 데 참고할 수 있음.

* 중앙그린파크(2005년식 다세대, 50.54㎡): 2025년 11월 20일 620,000,000원 (평당 약 405.5만원)

* 영흥훼미리타운(2014년식 다세대, 36.515㎡): 2026년 02월 04일 622,700,000원 (평당 약 563.5만원)

최근 다세대 주택 실거래가에서 평당 400만원대에서 500만원대 후반까지 형성되어 있음을 알 수 있음. 본건 단독주택의 경우, 토지 면적이 넓고 건물 규모가 있어 '다세대' 주택의 평당 가격을 직접 적용하기는 어렵지만, 건물의 신축 연차(2010년식, 증축 2012년식)와 입지 조건을 고려할 때, 제시된 감정가(약 3644만원) 또는 그 이상의 가치를 지닐 것으로 예상됨. 특히 영흥도 지역은 관광지로서의 잠재력과 함께 전원주택 수요가 꾸준히 있는 편임.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건 소재지인 영흥면 내리 일대는 해안가 인근에 위치하여 관광 및 레저 활동이 가능함. '농어바위'와 같은 자연 경관이 인근에 있으며, 지역 커뮤니티 시설 및 편의시설은 영흥면 소재지에 밀집되어 있을 것으로 예상됨. [cite: Search results may indicate the presence of local shops, restaurants, and potentially basic medical facilities within reasonable driving distance in Yeongheung-myeon.]

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본건 인근에 뚜렷한 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)이 파악되지 않음. 다만, 영흥도는 섬 지역 특성상 해양 관련 시설이나 일부 농업 관련 시설이 존재할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 건물이 공실 상태이므로, 즉시 사용하지 않을 경우 공실 위험이 존재함.

* 임차인 정보 부재: 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 영농여건불리농지 등의 제한 사항이 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 신축 연차: 2010년식 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 비교적 최근에 건축된 건물(2010년식)을 보유하고 있음. 주변 환경은 단독주택과 임야가 혼재되어 있으며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 보통 수준의 입지임. 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하나, 이는 통상적인 경매 절차에서 말소되는 권리들이기 때문에 입찰자에게 직접적인 부담은 되지 않음. 다만, 임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상인 점과 건물 공실 상태는 명도 및 수익화 과정에서 고려해야 할 부분임. 또한, 토지 이용에 일부 제한이 있다는 점도 인지해야 함.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 465㎡의 넓은 토지는 향후 증축, 분할, 또는 전원생활을 위한 다양한 활용 가능성을 제공함.

* 단독주택의 희소성: 다세대 주택이 많은 지역에서 단독주택 자체의 가치가 있을 수 있음.

* 영흥도 지역의 잠재력: 관광지로서의 입지 및 수도권 접근성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

* 낮은 예상 낙찰가 가능성: 감정가 대비 권리상 인수 부담이 없고, 공실 및 임차인 미상 등의 리스크 요인으로 인해 경쟁률이 낮아질 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 364,403,840원임. 주변 '다세대' 주택 실거래가(평당 약 405만원 ~ 563만원)를 참고하되, 본건은 단독주택으로 토지 가치가 중요함을 감안하여 산정함.

건물 면적(약 58.9평)에 보수적인 평당가(약 400만원)를 적용 시 건물 가치 약 23,560만원.

토지 면적(약 140.6평)에 영흥면 내리 토지 시세를 고려 시, 계획관리지역임을 감안하여 평당 200만원 ~ 300만원으로 추정 시 토지 가치 약 28,120만원 ~ 42,180만원.

이를 종합하면, 본건의 실제 시장 가치는 감정가와 유사하거나 그 이상일 것으로 판단됨.

다만, 명도 관련 불확실성, 공실, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안함.

* 최소 입찰가: 약 290,000,000원 (감정가의 약 80%)

* 적정 입찰가: 약 330,000,000원 (감정가의 약 90%)

실제 입찰 시에는 명도 비용, 수리 비용, 공실 기간 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.