나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510178 [1] 인천광역시 남동구 간석동 94-7 드림휴아파텔 3층 302호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510178 [1] 인천광역시 남동구 간석동 94-7 드림휴아파텔 3층 302호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매27계 2025타경510178 | 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 94-7 드림휴아파텔 3층 302호 | 감정가: 236,000,000원 | 최저가: 165,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2025타경510178 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510178 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 94-7 드림휴아파텔 3층 302호

용도: 오피스텔

감정가: 236,000,000원

토지면적: 11.83㎡ (약 3.58평)

토지 지분율: 1183

건물면적: 68.27㎡ (약 20.65평)

건물 지분율: 6826.89

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

주의사항:

1.2. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천약산초등학교" 남동측 인근의 "드림휴아파텔" 3층 302호로서, 주위는 주거용부동산, 오피스텔 등이 혼재하는 주거 및 주상복합지대로 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

남측 인근으로 간선도로 백범로가 통과하며, 인근에 인천지하철 간석오거리역 및 버스정류장 등이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물의 구조:

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 3층 302호입니다.

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감

창호: 샤시 창호

사용승인일: 2018년 3월 13일

이용상태:

공부상 오피스텔입니다.

설비내역:

위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 도시가스 공급 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

가장형의 토지로서 업무시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태 등:

북동측 및 북서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)(문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343), 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이:

공부상 오피스텔이며, 등기사항전부증명서상 "주택임차권" 등기가 되어 있는 점을 참조하시기 바랍니다.

기타 참고사항(임대관례 및 기타):

임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 드림휴아파텔 3층 302호로, 인천약산초등학교 인근의 주거 및 주상복합지대에 속합니다. 남측으로 백범로가 통과하며, 인천지하철 간석오거리역 및 다수의 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 교통 요지입니다. 주변은 다양한 주거용 부동산과 오피스텔이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 소유자는 박OO이며, 채무자는 박OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 감정가는 2억 3,600만원입니다. 등기사항전부증명서 상 "주택임차권" 등기가 존재하는 점이 가장 중요한 권리 분석 포인트입니다. 이 임차권의 대항력 유무 및 인수 여부는 낙찰자가 부담해야 할 채무와 직결되므로, 상세한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. (주)미스부동산 관련 임차인이 언급된 경매 정보도 있으므로, 실제 임차인 현황은 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

간석오거리역 일대는 인천의 주요 교통 중심지이자 상업지구로, 과거 유흥가 및 상업 시설이 발달했으나, 최근에는 상권 노후화 및 코로나19 팬데믹의 영향으로 공실률이 높아지는 추세를 보이고 있습니다. 2020년 기준 간석오거리 중대형 상가 공실률이 30.9%에 달한다는 조사 결과도 있습니다. 유동인구는 많으나 소비로 연결되지 않는 현상이 나타나기도 합니다. 그럼에도 불구하고, 역세권을 중심으로 다양한 상업 시설, 편의점, 음식점, 금융기관 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능은 유지하고 있습니다. 본 물건이 위치한 드림휴아파텔은 이러한 간석오거리 상권의 이면부에 해당하여, 상업시설 이용이 편리하지만 상권의 부침에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본 건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 주변에 인천약산초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 간석오거리역을 중심으로 백화점, 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 또한, 간선도로 백범로와 인접하여 차량 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, "주택임차권"의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 대항력 유무, 보증금 및 변제 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 달라질 수 있으며, 이에 대한 정확한 법적 검토가 필요합니다. 둘째, 간석오거리 상권의 전반적인 노후화와 높은 공실률 추세는 향후 임대 수익률이나 재매각 시 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 셋째, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 토지이용계획 및 제한사항은 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 간석오거리역 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 등기부에 기재된 "주택임차권"의 존재로 인한 권리관계의 불확실성과 간석오거리 상권의 전반적인 침체 및 높은 공실률은 투자 시 신중한 검토를 요구합니다. 철저한 권리 분석과 임차 현황 파악, 그리고 지역 상권의 회복 가능성을 면밀히 살펴보아야 합니다.

1.9. 투자 포인트

우선, 본건은 2018년에 준공된 신축 오피스텔로서 비교적 깔끔한 상태와 최신 설비를 기대할 수 있습니다. 둘째, 간석오거리역이라는 교통 요지에 위치하여 임대 수요를 꾸준히 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 셋째, 만약 "주택임차권"이 인수되지 않거나 권리 분석을 통해 리스크가 명확히 해소된다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 투자 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 권리관계를 명확히 하고, 주변 시세 및 임대 현황을 철저히 조사하는 것이 중요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매27계