나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510183 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1132-11 주상복합빌딩중앙헤리티지 11층 1107호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ‘인천광역시청’ 남서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 오피스텔 및 아파트, 관공서, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성역으로서, 제반 주위환경은 양호합니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 예술회관역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 내 제11층 제1107호로서,
외벽 : 화강석 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 아파트(도시형생활주택원룸형)으로 등재되어 있습니다.
[후첨 ‘건물개황도 및 내부구조도’ 참조]

설비내역

위생설비 및 급․배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 주차타워 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서, 근린생활시설 및 공동주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 소로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히 일반상업지역(2002-06-13), 방화지구(2022-06-13), 제1종지구단위계획구역(20 21-09-16)(구월업무), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 03 2-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.[기호(2) 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-60 86)<교육환경 보호에 관한 법률>]

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다.
나. 사용승인일자 : 2012.07.04.

물건 비고

현관에 단수예정 안내문과 관리비청구서가 붙어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510183 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1132-11, 주상복합빌딩 중앙헤리티지 11층 1107호

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하2층/지상15층 내 제11층 제1107호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택원룸형) 등재)

사용승인일자: 2012년 07월 04일

감정평가액: 65,000,000원

토지면적: 4.27㎡ (약 1.29평)

건물면적: 14.32㎡ (약 4.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 함OO (함상준)

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시청 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 아파트, 관공서, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집한 지역입니다.

차량 진출입 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 예술회관역이 소재하여 교통이 편리합니다.

주변 주위환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권이 존재합니다.

임차인 함상준은 2017년 12월 1일 전입신고 및 2017년 11월 6일 확정일자를 받았으며, 보증금 61,000,000원, 차임 0원입니다.

함상준은 2025년 6월 24일 인천지방법원에 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

등기부등본상 을구 3번 주택임차권(함상준, 2023년 11월 21일 접수, 61,000,000원)은 말소기준권리(갑구 7번 강제경매, 2025년 6월 24일 접수)보다 선순위로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

그러나, 법원 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인 함상준이 경매 신청 채권자로서 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높아 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 구월동 일대는 인천시의 중심 상업 및 업무지구로서, 오피스텔, 상가, 주거시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 관공서, 병원, 은행, 쇼핑시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 지하철 예술회관역이 인근에 위치하고 있어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현관에 단수예정 안내문과 관리비 청구서가 부착되어 있어, 체납 관리비 발생 가능성 및 단수 관련 문제가 있을 수 있습니다. 관련 내용은 별도 확인이 필요합니다.

또한, 주변 지역(인천 남동구 구월동 로데오거리 등)에서 쓰레기 무단 투기로 인한 환경 문제가 간헐적으로 보도되고 있으나, 본 물건이 속한 주상복합빌딩 인근의 환경은 양호하다는 감정평가 결과와 상반되는 부분이 있어 현장 확인 시 주의가 필요합니다.

건물 내부의 이용상태 및 설비의 정확한 작동 여부는 현장 확인을 통해 검증해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 소형 도시형생활주택으로, 인천시청 인근의 우수한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 경매 신청 채권자로서 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높아 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 현관에 부착된 안내문 등을 통해 잠재적인 관리비 미납 또는 단수 등의 문제가 있을 수 있으며, 주변 지역의 쓰레기 무단 투기 문제가 간혹 보도되는 점을 감안할 때 철저한 현장 확인이 요구됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 투자 또는 실거주 목적으로 접근 가능하며, 소형 평형의 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

인천시 중심 상업지구 내 역세권 소형 주거시설로, 풍부한 임대 수요 기대.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 매수인 인수 부담이 없는 것으로 분석됨 (권리 분석상 인수 보증금 0원).

감정가 대비 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 65,000,000원

인수 보증금: 0원 (권리분석상)

주변 시세: 제공된 JSON 데이터의 주변 연립/다세대 매매가는 본 건의 면적 및 유형과 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

종합적인 판단 하에, 인수되는 권리 부담이 없고 감정평가액이 비교적 합리적인 수준임을 고려할 때, 감정가 수준을 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크(관리비, 단수, 주변 환경 문제)를 감안하여 감정가의 90~100% 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 58,500,000원 ~ 65,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.