나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509858 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 7층 702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반입지여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상16층 건물 내 제7층 제702호로서,
(사용승인일: 2022.04.22)
외벽: 석재붙임 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 지역냉난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 조사일 현재 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

청라동 167-23 :일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509858 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문

감정가: 469,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 7층 702호

용도: 오피스텔

건물명: 청라 월드메르디앙 커낼웨이

준공일자: 2022년 04월 22일

토지면적: 13.16㎡ (약 3.98평)

건물면적: 69.75㎡ (약 21.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

* 유동화물건

1.4. 토지이용계획

* 인천광역시 서구 청라동 167-23: 일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, '청라고등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 오피스텔과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 대상 물건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 대중교통 편익은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 4층부터 지상 16층까지 구성되어 있습니다.

* 본 물건은 해당 건물 내 7층 702호에 위치합니다.

* 외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 하이새시 창호로 시공되었습니다.

* 사용승인일은 2022년 4월 22일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

2.4. 도로 상태

* 대상 물건은 동측으로 폭 약 40m, 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권이전: 박금선 (갑4, 2022-06-17 접수)

* 신탁등기말소: 신한빛주택건설주식회사 (갑3, 2022-06-17 접수)

* 말소기준권리: 근저당권 농협은행주식회사 (을1, 2022-06-17 접수, 456,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 가압류: 인천신용보증재단 (갑5, 78,995,000원)

* 압류: 서구(인천광역시) (갑6)

* 가압류: 신용보증기금 (갑7, 32,180,772원)

* 임의경매: 유케이제십차유동화전문 (갑8, 421,370,713원)

* 압류: 국민건강보험공단 (갑9)

* 등기부채권 총액: 567,175,772원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-24

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (비고: 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 이용 현황

* 본 물건은 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

* 토지는 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

* 대상 물건 인근에는 다양한 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 청라지구는 신흥 상업지역으로 발전 가능성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반 시설

* 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 지역 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 승강기: 승용 승강기 1대, 비상용 승강기 2대

5.2. 주변 시설 (혐오시설 조사 결과)

* 주변 시설 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 매각 물건보다 절차가 복잡할 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 강 : 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 임차인이므로 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 관련 서류는 다시 한번 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 오피스텔로, 최신 건축 설비와 우수한 외관을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 모든 선순위 권리가 말소되는 조건으로 낙찰되므로, 인수되는 부담이 없어 깔끔한 소유권 취득이 가능합니다. 주변 환경 또한 오피스텔 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 및 상권 형성에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특이사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 최신 트렌드를 반영한 설계가 적용되었을 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 등기부상 권리가 말소되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없어 투자금 회수에 대한 부담이 적습니다.

* 역세권/교통 편리: 인근 버스정류장 접근성이 좋으며, 주변 도로망 또한 잘 갖추어져 있어 광역 접근성이 우수합니다.

* 지역 성장 잠재력: 청라지구는 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적의 오피스텔이 47,000만원에서 52,000만원 사이에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 469,000,000원이며, 최근 거래가 대비하여 적정 수준의 감정가로 판단됩니다. 낙찰 후 인수되는 권리가 없다는 점과 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최근 매매 사례 (전용면적 기준):

* 64.7461㎡ (약 19.6평): 47,000만원 (2026년 3월, 9층)

* 74.0891㎡ (약 22.4평): 52,000만원 (2026년 2월, 4층)

* 64.7461㎡ (약 19.6평): 47,000만원 (2026년 2월, 10층)

본 건물의 전용면적은 69.75㎡ (약 21.1평)입니다. 최근 거래가와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 490,000,000원 내외로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.