나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1234 [1] 인천광역시 부평구 부평동 204-1 퍼스트프라임 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철 1호선 '부평시장역' 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 인천지하철1호선 부평시장역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 205호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 인접호실과 일체로 의료시설로 이용중으로 기준시점 현재 영업중단 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 25m 내외, 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 인접호수(201호~ 205호)와 벽체를 제거하고 일체로 이용중인바 경매진행시 참고바람.

물건 비고

인접호수(201호~205호)와 벽체를 제거하고 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1234 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 204-1 퍼스트프라임 2층 205호

용도: 근린상가

감정가: 522,000,000원

토지 면적: 15.25㎡ (약 4.61평)

건물 면적: 66.64㎡ (약 20.16평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행

1.2. 건물 정보

건물명: 퍼스트프라임

층: 2층 205호 (총 8층 건물)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일: 2021년 2월 3일 (사용승인일)

건축물대장 상 용도: 제1종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철 1호선 '부평시장역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

주변은 인천지하철 1호선 부평시장역을 중심으로 유동인구가 풍부한 상업 및 업무 복합 지역입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 인천지하철 1호선 부평시장역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 공히 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19)입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2021-06-22 접수, 312,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 법적 권리 부담이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 부평프라임메디컬의원, 신

보증금: 32,393,000원

차임: 2,487,000원

전입일자(사업자등록일): 2021-11-09

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액이 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2021-06-22 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 물건명세서상 지상권은 확인되었으나, 이는 현황 조사 사항으로 인수 대상 여부는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 상가 업종 및 특성

본건은 제1종 근린생활시설로서, 의료시설(의원) 등으로 활용되었던 이력이 있습니다.

현재 인접 호수(201호~205호)와 벽체를 제거하고 일체로 이용 중이며, 기준시점 현재 영업 중단 상태임을 감안할 때, 향후 업종 변경 또는 재개업 시 리모델링 및 인테리어 비용이 발생할 수 있습니다.

4.2. 주변 상권 현황

주변은 인천지하철 1호선 부평시장역을 중심으로 유동인구가 풍부한 상업 및 업무 복합 지역입니다.

다양한 소매점, 식당, 서비스업종이 밀집해 있으며, '퍼스트프라임' 건물 자체에도 병원 및 기타 상업 사무실이 입점해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 인천지하철 1호선 부평시장역 인근에 위치하며, 주변에 금융기관, 병원, 관공서, 각종 상업시설 등이 밀집해 있어 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주거 환경

본 물건은 근린상가이므로 직접적인 주거 환경과는 거리가 있습니다. 다만, 주변 지역은 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 현황

본건은 인접 호수(201호~205호)와 벽체를 제거하고 일체로 의료시설로 이용 중이었으나, 기준시점 현재 영업이 중단된 상태입니다.

이는 재개업 시 기존 시설 철거, 원상 복구 또는 새로운 인테리어 및 설비 투자 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

본건은 인접 호수(201호~205호)와 벽체를 제거하고 일체로 이용 중인바, 실제 사용 면적, 구조 변경 범위, 그리고 향후 분할 가능 여부 등에 대한 면밀한 현장 확인이 필수적입니다.

또한, 통합 사용으로 인해 개별 호수의 독립적인 용도 전환 시 추가적인 건축 및 설비 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 상업 지역 특성상 다양한 업종의 시설이 존재하므로, 잠재적 위험 요소는 현장 방문을 통해 추가 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평시장역 역세권에 위치한 제1종 근린생활시설로, 탁월한 교통 편의성과 배후 상권을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 모두 소멸되는 깔끔한 물건으로, 낙찰자가 인수할 법적 부담이 없다는 점에서 매우 매력적입니다.

다만, 5개 호수가 통합되어 사용되었던 이력과 현재 영업 중단 상태라는 점은 향후 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적이나, 영업 재개 및 공간 재구성을 위한 투자 비용, 그리고 관련 법규 검토가 필요합니다.

철거된 벽체의 복구, 내부 설비 점검 및 보수, 또는 새로운 업종에 맞는 공간 재구성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 부평시장역 도보 거리로 풍부한 유동인구 확보 및 뛰어난 접근성.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 추가적인 법적 위험이 없습니다.

* 넓은 활용 가능 면적: 5개 호수가 통합 사용된 만큼, 원상 복구 시 상당한 면적을 활용할 수 있으며, 재구성을 통해 다양한 업종 적용 가능.

* 부동산 가치 상승 잠재력: 부평 지역의 지속적인 개발과 상권 활성화에 따른 향후 부동산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 522,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

1. 현장 방문을 통한 실제 내부 상태, 철거된 벽체의 범위, 설비 현황 등의 정밀 조사.

2. 인접 호수(201호~205호)의 실제 면적 및 통합 사용으로 인한 구조 변경에 대한 명확한 파악.

3. 재개업 또는 업종 변경 시 예상되는 인테리어, 설비 보수, 원상 복구 비용 산출.

4. 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 분석.

5. 향후 임대 수익률 및 자본 회수 기간 예측.

상기 항목들을 종합적으로 고려하고, 낙찰 후 필요한 제반 비용(취득세, 법무사 비용 등) 및 예상 수익률을 감안하여 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가 대비 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 본건의 경우 영업 중단 및 통합 사용 이력으로 인해 추가적인 투자 비용이 예상되므로, 이러한 변수들을 면밀히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.