나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1257 [1] 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 12층1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원감정 · 평가일 2025.06.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 동방초등학교 남동측 인근에 위치하는 아라트라움
12층 1205호로서 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하
는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천논현역)이 소재하여
제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층건물내 12층 1205호로서

외벽: 인조석 붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 차량용기계식승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

오피스텔로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약15미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한
구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률}, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086){교육환경 보호에
관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1257 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 631-4, 아라트라움 12층 1205호

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 12층 1205호

준공년도: 2017년

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지 면적: 5.37㎡ (약 1.62평) / 토지 지분: 5.37㎡

건물 면적: 27.04㎡ (약 8.18평) / 건물 지분: 27.04㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

감정가: 117,000,000원

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 동방초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천논현역)이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 도로 상태: 본건 서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025타경1257 강제경매 개시 결정 (2025년 06월 25일 접수)

* 채권 총액: 135,000,000원 (주요 채권: 이정현 임차권 135,000,000원, 이정현 강제경매 134,446,027원)

* 주요 권리 내역:

* 을구 1번: 주택임차권 (임차인: 이정현), 보증금 135,000,000원, 전입일자 2022년 01월 04일, 확정일자 2021년 12월 20일. 본 권리는 매수인에게 인수됩니다.

* 갑구 5번: 강제경매 (채권자: 이정현), 권리금액 134,446,027원. 본 권리가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 현

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-04

* 확정일자: 2021-12-20

* 배당신고일자: 2024-01-31

* 대항력: 있음

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 135,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항에 명시됨)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 인천 남동구 논현동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인천논현역을 중심으로 상업 활동이 이루어지고 있으며, 다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 입점해 있어 유동인구가 비교적 풍부한 편입니다.

* 동방초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 지역 내 안정적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인천논현역(지하철) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주거 환경: 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 공간으로 활용하기에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 현의 보증금 135,000,000원 중 배당으로 변제받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 본건의 낙찰가 및 배당 결과에 따라 실제 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으며, 이는 추가적인 매수 비용이 됩니다.

* 권리 분석 복잡성: 선순위 임차권이 인수되므로, 정확한 배당표 분석 및 법률 전문가의 자문이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 역세권에 위치하고 상업 및 주거 시설이 혼합된 지역에 소재하여 입지 자체는 양호합니다.

* 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인으로 인해 135,000,000원의 보증금 인수 가능성이 존재한다는 점이 매우 중요합니다. 현재 감정가 117,000,000원보다 높은 금액의 보증금이 설정되어 있어, 낙찰가에 따라 상당한 금액의 추가 비용 발생이 우려됩니다.

* 최근 실거래가를 면밀히 검토하고, 임차 보증금 인수 금액을 정확히 산정한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천논현역 역세권 입지로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 오피스텔로서 주거 및 업무용으로 다양하게 활용 가능합니다.

* 인근 근린생활시설 및 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 향후 지역 개발 및 수요 변화에 따른 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 3건의 매매 거래 내역을 보면, 2025년 10월 17일 12층 27.04㎡가 103,000,000원에 거래되었고, 2026년 1월 10일 10층 27.04㎡가 115,000,000원에 거래되었습니다. 2026년 1월 14일에는 12층 26.55㎡가 90,100,000원에 거래되었습니다.

* 현재 시세는 90,000,000원에서 115,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 감정가는 117,000,000원입니다.

* 고려사항:

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 이 현의 보증금 135,000,000원 중 미변제 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못한다면, 예상 입찰가 외에 인수해야 하는 보증금 금액을 추가로 고려해야 합니다.

* 만약 임차 보증금이 전액 인수되지 않는다고 가정하더라도, 낙찰가의 90% 수준을 고려하는 것이 보수적인 접근 방식입니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 보수적인 관점에서, 인수 보증금이 없다고 가정할 때, 감정가(117,000,000원)의 90% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 105,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 단, 실제 인수해야 하는 임차 보증금 액수에 따라 이 예상가는 크게 달라질 수 있으므로, 배당표와 임차인의 실제 변제 가능 금액을 최우선으로 확인해야 합니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.