나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510232 [1] 인천광역시 계양구 박촌동 317 계양2차하우스토리 201동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 박촌동 소재 ""박촌역(인천1호선)"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 박촌역(인천1호선)이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 10층1003호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2010.04.28)

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비. 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(계양2차 남광하우스토리(자세한 사항은 건축과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560- 6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6662)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510232 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 박촌동 317 계양2차하우스토리 201동 10층1003호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 77.16㎡ (약 23.3평)

건물면적: 139.92㎡ (약 42.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 10층1003호

사용승인일: 2010년 4월 28일

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 650,000,000원

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 인천광역시 계양구 박촌동에 소재하며, 인천지하철 1호선 박촌역 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 등 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 박촌역이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.2. 지역 지구 및 법규

본 물건의 토지는 다음과 같은 용도지구 및 제한에 속합니다.

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (계양2차 남광하우스토리)

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (인천서부교육지원청)

* 절대보호구역 (인천서부교육지원청)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전, 신탁말소, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등이 설정되었으나, 말소기준권리인 2020년 7월 2일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을1) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 724,558,716원입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 파악되지 않아 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 및 주변 시설

본 물건이 속한 '계양2차하우스토리' 아파트는 2010년 4월 28일에 사용 승인되었습니다. 총 2개 동, 182세대로 구성되어 있으며, 최고 14층, 최저 2층 건물입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있으며, 총 240대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

단지 내 편의시설 및 주변 상업시설 이용이 편리하며, 인근에 학교가 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인의 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 법규 및 이용 제한

본 물건의 토지는 과밀억제권역, 장애물 제한표면구역 등 일부 개발 및 이용에 제한이 있는 지역에 포함되어 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

인천광역시 계양구 박촌동 317번지 주변 지역에 대한 위성 지도 및 관련 뉴스 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 박촌역 역세권에 위치한 2010년 준공 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 말소될 권리가 많아 낙찰 시 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 단, 감정가는 6억 5천만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가를 고려했을 때 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 경매 진행 상황 및 유찰 여부를 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 박촌역 역세권 아파트로 향후 미래 가치 상승 기대.

* 2010년 준공으로 비교적 신축급 아파트.

* 권리 관계가 깨끗하여 명도 진행이 용이할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2026년 4월 11일: 84.996㎡ (약 25.7평), 6층 거래가 450,000,000원

* 2026년 4월 2일: 104.814㎡ (약 31.7평), 14층 거래가 440,000,000원

* 2026년 6월 6일: 84.996㎡ (약 25.7평), 13층 거래가 435,000,000원

본 물건은 전용면적 약 138.642㎡ (약 41.9평)으로 추정되며, 공급면적은 139.92㎡ (약 42.3평)입니다.

최근 거래된 104.814㎡ (약 31.7평) 면적의 14층 아파트가 440,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 물건(약 42.3평)의 현 시세는 580,000,000원 ~ 630,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 650,000,000원이며, 이는 현재 추정 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정 전략

첫 경매 진행 시 최저매각가격은 감정가인 650,000,000원입니다. 현재 추정 시세 범위(580,000,000원 ~ 630,000,000원)를 고려할 때, 첫 경매에서 낙찰받기는 어려울 수 있습니다.

만약 1회 유찰되어 최저매각가격이 520,000,000원(감정가의 80%)으로 낮아진다면, 추정 시세 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

2회 유찰 시 최저매각가격이 416,000,000원(감정가의 64%)까지 낮아진다면, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 것입니다.

현 시점에서의 예상 낙찰가 범위는 다음과 같이 제안합니다.

* 1차 경매: 감정가 650,000,000원 이상으로, 시세 대비 메리트 부족.

* 2차 경매 (최저가 520,000,000원): 540,000,000원 ~ 580,000,000원 사이에서 입찰 고려.

* 3차 경매 (최저가 416,000,000원): 460,000,000원 ~ 500,000,000원 사이에서 입찰 고려.

보수적인 접근으로, 2차 또는 3차 경매 시점을 고려하여 550,000,000원 ~ 590,000,000원 수준을 목표로 입찰 전략을 수립하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.