나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510139 [1] 인천광역시 계양구 작전동 646-6 경민하이츠맨션 102동 지하층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 작동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택과 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건의 집합건축물대장 상 건축물사용승인일자는 2000.10.16인
철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건내 지하층 비02호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 가스설비와 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 부지는 남측과 북측으로 각각 노폭 약3미터, 6미터 내외의 도로에 접하여
있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-08-24), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(작전구역 주거환경개선
정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 계양구 작전동 646-6번지 경민하이츠맨션 102동 지하층 비02호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경510139 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 88,000,000원입니다.

* 물건 세부 정보

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 646-6 경민하이츠맨션 102동 지하층비02호

용도: 다세대주택

감정가: 88,000,000원

토지면적: 21.56㎡ (약 6.52평)

토지지분: 21.56㎡ (약 6.52평)

건물면적: 46.53㎡ (약 14.08평)

건물지분: 46.53㎡ (약 14.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: HUG 인수조건 변경

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

* 건축물 정보

건축물 사용승인일자: 2000년 10월 16일

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 지하층 비02호

외벽: 드라이비트 마감 등

창호: 하이샷시창 등

내부 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

설비 내역: 위생시설, 상하수도시설, 가스설비, 개별난방설비

* 토지 이용 현황

형상 및 이용 상태: 대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중

인접 도로 상태: 남측 약 3미터, 북측 약 6미터 내외 도로에 접함

토지이용계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역(작전구역 주거환경개선정비구역), 과밀억제권역

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 작동초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

본건이 소재하는 건물까지 차량의 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.

* 주변 시설

가까운 거리에 작동초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 영광공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. (출처:)

주거 지역 특성상 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. (출처:)

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 김숙자

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-26

대항력: 없음

비고:

임차인: 주택도시보증공사 (김태우)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-21

확정일자: 2021-05-28

배당신고일자: 2023-09-15

대항력: 없음

비고:

* 권리관계 요약

말소기준권리: 2023년 6월 30일자 계양세무서장의 압류 (갑15)

채권(근저당, 임차권 등) 분석:

* 을구 5번 순위 주택임차권 (김태우, 90,000,000원)은 등기부상 말소로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

* 그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 이는 HUG 인수조건 변경과 관련하여 정리된 사항으로 보입니다.

* 기타 압류 등기(계양세무서장, 부천시)는 말소 예정으로 확인됩니다.

등기부채권 총액: 90,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 종합 의견:

본 물건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자인 강제경매 사건으로, 채권 총액은 90,000,000원입니다.

임차인 김태우의 주택임차권이 존재했으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

따라서 권리상 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 인천광역시 계양구 작전동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다세대주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

다만, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점들이 주를 이루는 지역으로 볼 수 있습니다.

인근에 공공시설 및 학교가 위치하여 유동인구는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육 환경

인천 작동초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의 시설

단지 주변으로 마트, 편의점, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 편의 시설

도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있어 편리하게 난방 및 취사를 이용할 수 있습니다.

위생, 상하수도 시설 역시 정상적으로 갖추어져 있습니다.

* 교통

주요 간선도로와의 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 형태

다세대주택으로, 비교적 낮은 층수의 건물들이 밀집된 지역의 특징을 보입니다.

본 건은 4층 건물 중 지하층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경:

HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용에 따라 향후 재산권 행사 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다. 계약 전 HUG 측에 명확한 확인이 필요합니다.

* 지하층 거주:

지하층은 채광, 통풍, 습도 등에서 일반층에 비해 불리할 수 있습니다. 이는 향후 재판매 시 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

* 건물 노후도:

2000년에 건축되어 비교적 연식이 있는 건물에 해당합니다. 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 재개발/정비구역 지정:

본 건이 위치한 지역이 '작전구역 주거환경개선정비구역'으로 지정되어 있습니다. 정비사업 진행 시 건축 규제 등이 강화될 수 있으며, 사업 진행 여부 및 시기에 따라 장기적으로는 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 단기적으로는 불확실성 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 작전동에 위치한 다세대주택으로, HUG의 강제경매로 진행되는 건입니다.

감정가는 8,800만원이나, 주변 시세를 고려할 때 다소 저평가되었을 가능성이 있습니다.

권리 분석상 매수인이 인수해야 할 보증금이나 특별한 부담은 없는 것으로 확인되어, 이는 큰 장점으로 작용할 수 있습니다.

다만, 지하층이라는 점과 건물의 연식, 그리고 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

작전구역 주거환경개선정비구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발 가능성을 시사합니다.

적절한 가격에 낙찰받는다면, 임차인 관련 부담이 없는 점을 활용하여 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계:

임차인 보증금 인수 부담이 0원이며, 권리 분석상 매수인이 인수할 소멸되지 않는 권리가 없는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성:

감정가가 8,800만원으로 책정되었으나, 주변 실거래가를 비교해 볼 때, 특히 동일 면적대의 거래 사례에 비해 낮은 수준일 가능성이 있습니다.

* HUG의 적극적인 매각 진행:

HUG가 채권자인 점과 인수조건 변경 사항은 HUG가 본건의 신속하고 원활한 매각을 적극적으로 추진하고 있음을 시사합니다.

* 재개발 가능 지역:

주거환경개선정비구역으로 지정된 점은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 지역 접근성:

인천 지하철 1호선 작전역과의 거리는 다소 있으나, 버스 노선이 잘 갖춰져 있어 교통 이용에 큰 불편함은 없습니다. (출처:)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8,800만원이며, 면적은 46.53㎡입니다.

최근 인근 실거래 사례 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래가 8,800만원에서 11,300만원 사이에서 이루어졌습니다.

특히, 39.24㎡ 면적의 '궁전빌라4'가 8,800만원에 거래된 사례가 있어 감정가 수준에서의 시장 거래가 일부 존재함을 알 수 있습니다.

반면, 41.86㎡ 면적의 '삼오빌라'가 11,300만원에 거래된 사례는 본건의 잠재적 가치가 감정가를 상회할 수 있음을 시사합니다.

고려 사항:

* 본건은 지하층으로, 일반층 대비 시세가 낮게 형성되는 경향이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 인수 보증금 0원이라는 장점은 입찰 참여자들의 경쟁을 유발할 수 있습니다.

* 감정가는 2025년 5월 14일 기준이며, 현재 시세와 차이가 있을 수 있습니다.

종합적인 판단 하에, 본건의 예상 입찰가는 98,000,000원 으로 제안합니다.

이 가격은 감정가를 소폭 상회하며, 지하층의 단점을 감안하되 실거래가 수준과 인수 보증금 부담이 없다는 점을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.