나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1250 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 9층909호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역(인천도시철도2호선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(시민공원역/인천도시철도2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 지하1층 지상9층 건물내 제9층 제909호로서,
(사용승인 : 2012.08.28)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 등.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택(원룸형))로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재경보설비, 승강기설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 업무시설 및 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재되어 있으나 본건과 관련 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1250 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15, 알바트로스 9층 909호

신주소: 인천광역시 미추홀구 주안중로16번길 14 (주안동)

용도: 도시형생활주택 (원룸형), 업무시설(오피스텔)

건축년도: 2012년 8월 28일 사용승인

감정가: 91,000,000원

토지면적: 4.54㎡ (약 1.37평)

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO (임차인 최승하로 추정)

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 인천도시철도 2호선 시민공원역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 차량 출입이 용이하고 다수의 시내버스 노선과 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 남동세무서장의 압류 (2024-05-07, 갑6)

등기부상 인수되는 권리: 을구 5번 주택임차권 (채권자: 최승하, 금액: 100,000,000원)

본건 등기부 요약 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 을구 5번 최승하의 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 최승하(전입일자 2022-05-19, 확정일자 2022-05-02)는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 채권 총액은 100,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 주안동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 지하철역(시민공원역)이 위치하여 유동인구가 어느 정도 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

그러나 도시형생활주택(원룸형) 또는 오피스텔로서 단독 상권으로 보기에는 한계가 있으며, 지역 시세 및 경기 변동에 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 인천도시철도 2호선 시민공원역 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 인근 지역 학교 정보는 별도 확인 필요.

* 의료시설: 인근 지역 병원 정보는 별도 확인 필요.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 최승하의 보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 배당받지 못한 금액은 매수인이 추가로 부담해야 하므로, 총 투자 비용이 감정가를 초과할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

* 감정가 대비 높은 인수 보증금: 감정가 91,000,000원 대비 인수될 수 있는 보증금 100,000,000원이 더 높아, 수익성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 집합건축물대장상 위반건축물 등재: 건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으나, 본건(909호)과는 관련이 없다고 명시되어 있으나, 추후 관리 상 불이익이나 재산권 행사 제약 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 물건으로, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 그 보증금이 감정가를 상회하는 고위험 물건입니다.

입지조건은 시민공원역 역세권으로 양호한 편이나, 건물 규모나 전용면적이 작아 임대 수익률이나 시세 차익을 기대하기에는 신중한 접근이 필요합니다.

권리분석상 인수되는 임차인 보증금 100,000,000원을 감안할 때, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 가능성이 매우 높으므로, 이에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

따라서 시세보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰받거나, 임차인과의 협상을 통해 인수 보증금 문제를 해결할 수 있는 경우에 한하여 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 시민공원역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 최근 연식이 경과한 건물 중 비교적 최근에 사용 승인된 건물(2012년)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(임차권) 존재로 인해, 시세 대비 낮은 가격에 취득할 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례로, 2026년 5월 43.33㎡(약 13.11평) 면적의 다세대주택이 82,000,000원에 거래되었고, 44.77㎡(약 13.54평) 면적의 다세대주택이 122,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(17.82㎡, 약 5.39평)은 이들 사례보다 훨씬 작습니다.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원 인수 여부입니다. 본 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하는 상황을 고려할 때, 보증금 자체만으로도 감정가를 초과합니다.

따라서, 투자자는 인수 보증금 100,000,000원을 추가로 부담하더라도 수익을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정해야 합니다.

이를 감안하여, 본건의 잠재적 리스크와 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 65,000,000원에서 75,000,000원 사이로 제안합니다.

정확한 시세 및 인수 보증금 변제 예상 금액 등을 철저히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.