나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510200 [1] 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남측 인근에 위치하며 부근은 상업 및 업무시설 등이 혼재된 상업지대로서 상업지역 중심과의 접근성, 교통시설과의 편의성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 간석오거리역(인천지하철 1호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상20층 건물 내 제15층 제1501호로서,
외 벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 '오피스텔'으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 바닥 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 현재 '리더스타워 제에이동' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측, 남측으로 각각 광대로, 소로변의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510200 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 15층1501호

용도: 오피스텔

감정가: 49,300,000원

토지 면적: 3.31㎡ (약 1.0평)

건물 면적: 19.56㎡ (약 5.9평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남측 인근에 위치합니다.

부근은 상업 및 업무시설이 혼재된 상업지대로서, 상업 지역 중심과의 접근성이 우수합니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 간석오거리역(인천지하철 1호선) 및 버스 정류장이 소재하여 교통 환경이 양호합니다.

1.2. 건물구조및이용상태

건물은 철근콘크리트조 지상 20층 건물 중 15층 1501호입니다.

외벽은 석재붙임, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었습니다.

현재 '오피스텔'로 이용 중입니다.

개별난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2007년 5월 17일입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2025타경510200 강제경매개시결정 (갑7)

주요 권리 내역:

* 을구 9번: 주택임차권 (채권자: 최민지), 보증금 83,000,000원, 인수 조건. 전입일자 2022-04-01, 확정일자 2022-03-07.

인수되는 권리: 위 임차인의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액: 83,000,000원 (임차인 보증금 기준)

인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 임차권 인수분은 별도 고려 필요)

1.4. 상권분석

간석오거리역 역세권에 위치하여 기본적인 유동인구를 확보할 수 있는 지역입니다.

주변에 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 상업 활동 및 배후 수요가 존재합니다.

오피스텔로서 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 공급량에 따른 경쟁은 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 간석오거리역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 상업지구 내 마트, 식당, 병원 등 다양한 편의시설 이용 편리.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 학교 주변 환경은 보호됩니다. (추가 외부 검색을 통해 인근 학교 및 혐오시설 유무 확인 필요)

1.6. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 보증금 83,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 투자금액 증가 및 명도 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2007년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 부동산 규제: 해당 물건은 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 속해 있어 건축 및 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현장 조사 시 임대 관계가 확인되지 않아, 실제 임대차 현황과 상이할 수 있습니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 역세권 오피스텔로 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 83,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다.

임차인과의 원만한 합의 또는 명도 절차 진행이 필수적이며, 이를 위한 철저한 사전 조사와 비용 산정이 필요합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 부분이 있으나, 인수 보증금을 고려한 실질 투자 비용 증가분을 반드시 검토해야 합니다.

1.8. 투자포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 인근으로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 소형 면적: 19.56㎡ (약 5.9평)으로 비교적 소형 면적 오피스텔.

* 가격 메리트 검토: 감정가 49,300,000원 대비 최근 실거래가(26.33㎡ 기준 6,500~6,600만원)와 면적을 고려한 가치 분석.

1.9. 예상입찰가

물건 면적: 19.56㎡ (약 5.9평)

최근 실거래가 (26.33㎡ 기준): 6,500만원 ~ 6,600만원

26. 33㎡ 기준 단위 면적당 가격 (평균 약 6,550만원 / 7.96평 ≈ 823만원/평)

19. 56㎡ 면적 기준 예상 시세: 5.9평 * 823만원/평 ≈ 4,856만원

현 시세 기준 본 물건의 예상 가치 (임차인 보증금 인수 비용 제외): 약 4,900만원

총 투자 예상 비용 고려:

* 상기 예상 가치: 4,900만원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 83,000,000원

* 총 실투자 예상 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금 = 4,900만원 + 8,300만원 = 13,200만원

종합 판단: 임차 보증금 인수 조건을 고려할 때, 총 실투자 비용(1억 3,200만원)이 최근 실거래가(6,500~6,600만원) 및 감정가(4,930만원)와 비교하여 현저히 높아, 본 물건은 현재 상태에서 적극적인 입찰을 추천하기 어렵습니다. 매우 낮은 금액으로 입찰하여 위험 부담을 감수하는 경우에 한해 고려 가능하며, 안정적인 투자를 위해서는 임차인의 배당 여부 및 인수 보증금 규모를 확정하는 것이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.