나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510271 [1] 인천광역시 서구 검암동 638-8 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""서인천고교"" 남동측에 위치하며 주위는 대부분이
다세대형 공동주택으로 이루어진 정비된 신흥주택지대로서 그 주변으로 학교 및 소규모
근린생활시설이 소재하는 등 제반주거여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 전철역이 소재하여 대중
교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 2층 202호로서,

외벽: 파벽돌 및 페인팅마감.
내벽: 벽지 등 마감.
창호: 하이섀시 창호임.

이용상태

공동주택(방3, 주방, 거실, 욕실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

수세식 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(12세대, 주차 12대, 용적률 149.82%) 건부지임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 로폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합),
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천
서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부
교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금125,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510271 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 638-8 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 2,300만원

토지면적: 33.71㎡ (약 10.20평)

건물면적: 45.57㎡ (약 13.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 이용상태

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 2층 202호

이용상태: 방 3개, 주방, 거실, 욕실, 현관 등으로 이용 중인 공동주택 [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

건축연도: 주변 유사 건물의 건축 연도(2009-2010년)를 고려할 때 2010년 이전 건축된 것으로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고교" 남동측에 위치하며, 주위는 대부분 다세대형 공동주택으로 이루어진 정비된 신흥 주택지대입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

주변에 학교 및 소규모 근린생활시설이 소재하여 일반적인 주거 여건은 보통 수준입니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.2. 교통 상황

단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 전철역이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

또한, 본 건은 북측 및 동측으로 로폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

소유권 이전: 정현남(2014.01.27), 조은영(2016.11.25), 이혜안(2021.11.09)

주택임차권: 이진아 (2023.11.09 접수, 보증금 1억 2,500만원)

압류: 구미시(2023.07.10), 김포시(2025.08.04)

강제경매: 한국주택금융공사 (2025.06.25 접수, 1억 4,252만 9,356원) - 본 건 경매 개시 결정 등기입니다. [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

3.2. 임차인 현황

임차인: 이진아

보증금: 1억 2,500만원

전입일자: 2021년 10월 5일

확정일자: 2021년 8월 24일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 및 확정일자를 통해 대항력을 갖춘 임차인입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 소멸되지 않는 주택임차권(을구 7번)이 존재하며, 매수인에게 대항할 수 있습니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

임차인 이진아 씨의 임대차보증금 1억 2,500만원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

집합건물 등기부 요약에 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 보증금 인수 여부가 매우 중요합니다. [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (최근 매매 사례 분석)

본 건은 인천광역시 서구 검암동 638-8 2층 202호 (건물면적 45.57㎡)입니다.

주변 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 인천 서구 검암동 636-12 (2010년 건축, 전용면적 30.72㎡, 3층): 2026년 1월, 9,300만원에 거래되었습니다. [cite:RECENT_SALES_JSON_1]

* 인천 서구 검암동 645-5 (2009년 건축, 전용면적 72.87㎡, 3층): 2026년 1월, 1억 8,300만원에 거래되었습니다. [cite:RECENT_SALES_JSON_2]

* 인천 서구 검암동 616-1 (2010년 건축, 전용면적 62.67㎡, 4층): 2026년 2월, 1억 7,900만원에 거래되었습니다. [cite:RECENT_SALES_JSON_3]

면적별 시세 분석:

가장 면적이 작은 사례(30.72㎡)의 거래가격을 기준으로 본 건(45.57㎡)의 시세를 환산하면, 30.72㎡당 9,300만원으로 약 302만 7천원/㎡ 수준입니다. 이를 본 건의 건물면적 45.57㎡에 적용 시, 약 1억 3,800만원의 시세가 산정됩니다. (9,300만원 / 30.72㎡ * 45.57㎡ ≈ 13,800만원)

감정가(1억 2,300만원)는 가장 작은 면적의 거래 사례보다 다소 높은 수준입니다.

4.2. 공급/수요 동향

본 건이 위치한 검암동 일대는 다세대 주택 위주의 주거 지역으로, 안정적인 주거 수요가 뒷받침되고 있습니다.

그러나 최근 거래 사례는 면적이 다양하여 직접적인 비교 시 주의가 필요하며, 본 건의 경우 인수되는 임차보증금 부담이 실질적인 거래 가격에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

"서인천고교" 남동측에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

인천서부교육청 관할의 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함됩니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

5.2. 편의 시설

주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

대중교통 이용이 편리하여 시내 접근성이 좋습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

5.3. 잠재적 혐오 시설

제공된 감정평가서 요약 및 물건명세서 상 주변에 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)에 대한 언급은 없습니다.

주변 환경은 정비된 주택지대 및 학교 인근으로, 혐오 시설의 존재 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 위험

대항력 있는 임차인 이진아 씨가 거주 중이며, 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

이는 일반적인 경매 물건보다 명도에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 의미합니다.

6.2. 인수되는 보증금

가장 큰 리스크는 임차인 이진아 씨의 주택임차보증금 1억 2,500만원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

감정가(1억 2,300만원)가 임차보증금(1억 2,500만원)보다 낮기 때문에, 법원 배당을 통해 임차보증금 전액이 회수되지 않을 가능성이 높으며, 이 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생합니다.

이는 본 건의 총 매입 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.3. 기타

건축 연도가 명확하지 않으나, 주변 시세 정보를 고려 시 2010년 이전 건축물로 추정됩니다.

건물의 노후도 및 관리 상태에 따라 향후 수리 또는 유지보수 비용이 추가적으로 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치하며, 비교적 양호한 주거 입지와 교통 여건을 갖춘 다세대주택입니다.

그러나 현재 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2,500만원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

이로 인해 본 건의 총 매입 비용이 감정가보다 훨씬 높아질 수 있으며, 투자 수익을 확보하기 위해서는 신중하고 면밀한 분석이 요구됩니다.

따라서, 인수되는 보증금 부담을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 주거 입지 및 편리한 교통 환경을 갖추고 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 본 건의 경우, 인수되는 임차보증금 부담으로 인해 낙찰가율이 낮게 형성될 경우 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 성공적인 명도 및 임차인과의 원만한 합의가 이루어진다면, 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 2,300만원

주변 시세 (환산): 약 1억 3,800만원 (45.57㎡ 기준)

인수 예상 보증금: 1억 2,500만원

시장 가치(시세)를 약 1억 3,800만원으로 가정할 때, 인수해야 할 임차보증금 1억 2,500만원을 제외하면, 최대 입찰가는 약 1,300만원 (1억 3,800만원 - 1억 2,500만원) 수준이 됩니다. 이는 실제 입찰가로서는 매우 낮은 금액이며, 본 건이 투자자에게 매력적인 가격으로 낙찰되기는 어려울 수 있음을 시사합니다.

감안해야 할 총 매입 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (1억 2,500만원)

입찰 참여 시, 낙찰가 + 1억 2,500만원이 본 건의 실질적인 시장 가치(보증금 인수 후 최종 투입 금액)가 됩니다. 따라서 실질적인 시장 가치인 약 1억 3,800만원을 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근과 높은 리스크를 고려하여, 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 제안 입찰가: 4,000만원

이 가격으로 낙찰받을 경우, 총 매입 비용은 4,000만원(입찰가) + 1억 2,500만원(인수 보증금) = 1억 6,500만원이 됩니다. 이는 추정 시장 가치(약 1억 3,800만원)보다 높은 수준이므로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

따라서, 본 건은 인수되는 보증금으로 인해 투자 수익을 확보하기 어려운 상황일 수 있으며, 입찰 참여를 심각하게 재고하거나, 보증금을 인수하지 않을 수 있는 특수한 상황(예: 배당으로 전액 변제되는 경우)이 확인될 때만 접근하는 것이 바람직합니다.

만약 실수요 목적이라면, 총 매입 비용이 본 건의 실제 가치보다 훨씬 높아질 수 있다는 점을 명확히 인지하고 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.