나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1232 [1] 인천광역시 남동구 만수동 959-4 광명빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""인수초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 ""만수역""이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제2층 제202호로서,
(사용승인 : 1994.6.25.)
외벽 : 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시창 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

외벽에 '광명 가'로 표기됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1232 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 959-4 광명빌라 2층202호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제2층 제202호 (사용승인: 1994.06.25.)

건물 외벽: 타일 붙임 마감 등

건물 창호: 샷시창

건물 이용 상태: 다세대주택 (폐문 부재로 내부 확인 불가)

건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 93,000,000원

토지 면적: 28.12㎡ (약 8.51평)

건물 면적: 43.31㎡ (약 13.10평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인수초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 '만수역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지 형상: 사다리형에 가까운 토지

토지 이용 상태: 다세대주택의 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 이OO

경매 구분: 부동산강제경매

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (본명: 이종호)

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 5월 21일

확정일자: 2020년 5월 12일 (등기부상 2020년 5월 8일)

배당신고일자: 2022년 7월 25일

대항력: 있음

3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2023년 10월 31일 접수된 천안세무서장의 압류(갑16)입니다.

그 외 소유권 이전(갑14, 갑15), 주택임차권(을9), 압류(갑17), 강제경매 개시 결정(갑18) 등이 등기되어 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부상 을구 9번 주택임차권(권리자: 이종호, 권리금액: 95,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

물건명세서상에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기가 있어, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 만수동 일대는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거지역입니다.

인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 근린생활시설이 분포되어 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

복합적인 상권이라기보다는 주거 기능에 중점을 둔 지역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 '만수역' 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 교육시설: '인수초등학교'가 인근에 위치.

* 편의시설: 근린생활시설 분포.

* 주거 환경: 다세대, 단독, 아파트 등 다양한 주거 형태 혼재.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(이종호)이 보증금 95,000,000원을 가지고 있으며, 이 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

본건의 감정가가 93,000,000원이므로, 임차인의 보증금 전액이 배당으로 충당되지 않을 가능성이 높습니다. 이 경우, 낙찰자는 최소 95,000,000원의 인수 비용을 추가로 부담하게 될 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

건물의 사용승인일이 1994년 6월 25일로, 약 30년이 경과한 건물입니다.

향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

외벽에 '광명 가'로 표기되어 있다는 점은 건물 식별 정보일 수 있으나, 관리 상태나 특이사항을 나타내는 단서일 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

폐문부재로 내부 확인이 불가능하여 정확한 점유 및 이용 상태, 내부 상태 파악에 한계가 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 및 학교가 인근에 있어 주거 입지 조건은 무난한 편입니다.

건물의 감정가는 93,000,000원이며, 주변 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

그러나, 95,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높아 투자 시 최우선 고려 사항입니다.

이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이므로, 임차인과의 명도 협상 또는 잔액 인수 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 만수역 인근의 주거 지역 내 위치.

* 비교적 넓은 건물 면적 (43.31㎡).

* 인수되는 임차 보증금(95,000,000원)이 감정가(93,000,000원)보다 높아, 이를 감안한 투자 계획 수립 필요.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원이며, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가는 93,000,000원 수준으로 조사되었습니다.

인수되는 임차 보증금이 95,000,000원이므로, 이를 제외한 시장 가치에 기초하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

따라서, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 95,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

다만, 낙찰 후 인수해야 하는 임차 보증금 95,000,000원을 포함하면 총 취득 비용은 입찰가와 별도로 추가될 수 있음을 반드시 유의해야 합니다. (예: 입찰가 95,000,000원 + 인수되는 보증금 95,000,000원 = 총 190,000,000원. 이는 임차인이 배당에서 전혀 변제받지 못할 경우의 최대 비용이며, 실제 배당액에 따라 달라집니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.