나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510173 [1] 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 8층 807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천논현역(수인분당)' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천논현역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 제8층 제807호로서,
- 외벽 : 치장석재붙임 마감 등
- 창호 : 샷치창호 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 등재되어 있음. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, ""업무시설"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역 (2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510173 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 631-4, 아라트라움 8층 807호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 222,000,000원

* 건물면적 (공부상): 53.78㎡ (약 16.27평)

* 건물면적 (전용, JSON 분석): 약 26.55~27.04㎡ (약 8.03~8.18평)

* 토지면적: 10.67㎡ (약 3.23평)

* 토지 지분: 10.67㎡ (약 3.23평)

* 건물 지분: 53.78㎡ (약 16.27평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 반월신용협동조합

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 8층 807호

* 건축 연도: 2017년

* 총 층수: 15층

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 인천광역시 남동구 논현동에 소재하며, '인천논현역(수인분당선)' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천논현역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 04월 20일에 접수된 반월신용협동조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인 KANDENIS: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-01-31, 대항력 없음.

* 임차인 KANDMITRII: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-01-31, 대항력 없음.

* 임차인 KANYURY: 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입(사업)일자 2025-01-31, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-07-28, 대항력 없음.

* 임차인 YEOHOSOO A: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-02-22, 대항력 없음.

* 임차인 YUMALINA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-01-31, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 종합: 등기부상 인수할 권리는 없으며, 임차인 KANYURY의 경우 보증금이 있으나 대항력이 없어 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다. 배당신고일자가 있어 배당을 받을 가능성이 높으나, 만일의 경우를 대비한 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 보증금이 없는 임차인들은 명도 부담이 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 인천논현역 역세권에 위치하여 유동인구가 확보되는 지역입니다. 주변에 아파트 단지와 다수의 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 기능이 활발한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천논현역(수인분당선)을 통해 서울 및 인천 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 역 주변 상업시설, 금융기관, 병원, 마트 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 주거 단지가 함께 분포하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 제공된 최근 매매 사례 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 1차 경매에서는 유찰될 가능성이 있습니다.

* 공실 위험: 경쟁 오피스텔 및 주거용 오피스텔 공급 현황에 따라 공실 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 명도: 현재 대항력 있는 임차인은 없으나, 보증금 있는 임차인(KANYURY)의 경우 배당받지 못하면 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 입지 분석을 위해 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천논현역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 편리성과 주변 생활 인프라가 양호합니다. 건물 자체도 2017년 준공으로 비교적 신축급에 해당하며, 등기부상 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없습니다. 다만, 현재 감정가가 최근 시세 대비 높게 책정되어 있어, 경매 진행 상황을 지켜보며 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 적절한 가격에 낙찰받는다면 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천논현역 도보 이용 가능한 핵심 상권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 내외부 상태가 양호하여 초기 수리 비용 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 다양한 이용 목적: 소형 면적으로 1인 가구 임대 또는 소규모 사무실 용도로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 222,000,000원

* 최근 매매 사례 (전용면적 약 26~27㎡ 기준): 90,100,000원 ~ 115,000,000원

* 1차 최저매각가격: 222,000,000원

* 2차 최저매각가격 (감정가 70%): 155,400,000원

* 3차 최저매각가격 (감정가 49%): 108,780,000원

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 전용면적(약 26~27㎡)의 오피스텔은 9천만원에서 1억 1천5백만원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 공급면적(53.78㎡) 대비 전용면적(약 26~27㎡)의 비율이 약 50% 수준임을 감안하면, 감정가 2억 2천2백만원은 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 3차 경매 진행 시 최저매각가격(108,780,000원)이 최근 실거래가 상단에 근접하므로, 해당 가격 이상에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 인수 보증금은 없으므로, 낙찰가 전액이 취득 비용이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.