나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1260 [1] 인천광역시 연수구 연수동 633 대동아파트 106동 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 ""연화중학교"" 북동측에 위치하며, 주변은 아파트,
학교, 공원, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서 주변 환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 수인분당선('원인재역')이 소재하는 등
대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물내 제6층 제607호로서,
(사용승인일:1993.11.13)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 광평수의 사다리형 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1260 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 연수동 633 대동아파트 106동 6층607호

* 용도: 아파트

* 감정가: 275,000,000원

* 토지면적: 45.63㎡ (약 13.8평)

* 토지 지분: 45.634㎡ (약 13.8평)

* 건물면적: 52.14㎡ (전용면적, 약 15.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO

* 총 층수: 16층 중 6층

* 건물 사용승인일: 1993년 11월 13일

1.1. 아파트 기본 정보

* 아파트명: 연수대동

* 주소: 인천광역시 연수구 연수동 633

* 총 세대수: 768세대

* 총 동수: 7동

* 최고/최저층: 16층 / 1층

* 주차대수: 총 540대 (지상 12대, 지하 18대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 45.63㎡ (약 13.8평)

* 건물 전용 면적: 52.14㎡ (약 15.8평)

* 대지 지분: 45.634㎡ (약 13.8평)

* 분양 면적: 제공된 정보에는 명시되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

* 주변 환경: 본 물건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 "연화중학교" 북동측에 위치하며, 주변은 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황:

* 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치합니다.

* 수인분당선 '원인재역'이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용 현황: 대체로 등고평탄한 광평수의 사다리형 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률) - 인천동부교육청 문의 필요

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 공부와의 차이: 없습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 11월 30일 수협은행 근저당권 (을6)

* 등기부채권 총액: 358,580,182원

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (수협은행, 주식회사명주창고)

* 압류 (연수세무서장, 연수구, 국민건강보험공단)

* 가압류 (수협은행)

* 임의경매개시결정 (수협은행)

* 위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 0원이라는 점을 고려할 때, 점유자가 있을 수 있으나 대항력 유무 및 보증금/차임 등 세부 사항은 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거지역과 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

* 원인재역 등 대중교통 접근성이 있어 지역 상권 이용 및 외부에서의 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 주변에 연화중학교가 위치하여 교육 접근성이 양호합니다. (단, 교육환경 보호구역 설정 여부 확인 필요)

* 편의 시설: 아파트 단지 내 상가 또는 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 관공서, 공원 등이 근거리에 위치합니다.

* 교통: 대중교통(버스, 지하철) 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 이동이 용이합니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1993년 준공되어 약 30년 이상 경과한 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 점유자의 임대차 관계가 미상이고 인수되는 보증금이 0원이므로, 명도 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 절대/상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당되므로, 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 연수구 연수동에 위치한 본 물건은 연수대동아파트 106동 6층에 소재하는 아파트로, 편리한 교통 환경과 주변의 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 7,500만원이며, 건물 전용 면적은 52.14㎡ (약 15.8평)입니다. 제공된 최근 실거래가 정보는 더 큰 면적의 매물이지만, 평당가 기준으로 볼 때 본 물건의 감정가가 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 1993년 준공된 건물로 노후화에 대한 고려가 필요하며, 임차인 관계가 미상이고 인수되는 보증금이 0원이라는 점에서 명도 관련 잠재적 리스크를 주의 깊게 살펴야 합니다. 토지 이용 관련 규제 사항도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 연수구의 중심 생활권에 위치하여 대중교통 및 도로망 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변에 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거지로 평가됩니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가가 시장 가격 대비 경쟁력이 있다고 판단됩니다.

* 미래 가치: 구축 아파트임에도 불구하고, 지역 내 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 시세 유지가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 제공된 자료에 따르면, 동일 아파트 단지 내 75.12㎡ 면적의 매물이 2026년 5월부터 6월 사이에 38,000만원에서 39,000만원 사이에 거래되었습니다.

* 이를 평당가로 환산하면 약 505만원에서 519만원 수준입니다.

* 본 물건의 전용 면적은 52.14㎡ (약 15.8평)이므로, 현재 시장 가격을 기준으로 예상 시세는 약 2억 6,360만원에서 2억 7,070만원 수준으로 산출됩니다.

* 감정가: 275,000,000원

* 시장 가격 대비 감정가: 본 물건의 감정가(2억 7,500만원)는 최근 실거래가로 산출된 예상 시세(약 2억 6,360만원 ~ 2억 7,070만원)와 비교했을 때, 다소 높은 수준이거나 시장 가격의 상단에 위치한다고 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가 2억 7,500만원을 기준으로, 현 시세 및 경매 낙찰 트렌드를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 임차인 관련 미상 정보와 같은 잠재적 리스크를 감안하여 안전 마진 확보가 필요합니다.

* 시장 가격 범위 및 감정가를 고려할 때, 보수적으로는 감정가의 90% 수준인 약 2억 4,750만원부터 시장 가격 상단인 약 2억 7,000만원까지 고려해 볼 수 있습니다.

* 권장 예상 입찰가: 2억 5,500만원 ~ 2억 7,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.