나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1258 [1] 인천광역시 계양구 계산동 753 서해아파트 2동 1층 105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '인천계산초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물내의 제1층 제105호로서,
(사용승인 : 1990.09.13)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 난방설비 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 평탄한 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1258 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 753 서해아파트 2동 1층 105호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 34.99㎡ (약 10.58평)

건물면적: 58.14㎡ (약 17.59평)

건물 사용승인일: 1990년 9월 13일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 1층

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1억 4,400,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '인천계산초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 유사한 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건 동측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(인천서부교육지원청 관련), 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 말소기준권리는 2023년 5월 19일자 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권(을5)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 및 인수 여부)

본건에는 나OO(나인순) 임차인이 존재하며, 대항력이 있습니다.

주택임차권 등기(을5) 내용상 임대차 보증금은 125,000,000원이며, 해당 임차인은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다.

물건명세서상 전입일자는 1996년 5월 27일, 확정일자는 2022년 3월 31일로 기재되어 있으나, 등기부 상 주택임차권 전입일자는 2021년 11월 30일로 확인되어, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

임차인의 보증금 125,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다.

임대관계는 미상입니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 5월 19일자 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

3.4. 권리 분석 요약

등기부 상 각종 가압류, 압류, 강제경매 개시 결정 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

단, 을구 5번 순위의 주택임차권(나OO, 보증금 125,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 낙찰가가 보증금 인수 금액을 포함하여 산정되어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 인근 시설

'인천계산초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

각종 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내역

본건은 서해아파트 2동의 1층 105호이며, 총 6층 건물 중 1층에 위치합니다.

건축물대장 상 사용승인일은 1990년 9월 13일입니다.

건물 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 수성페인팅, 창호는 알루미늄샷시로 마감되었습니다.

5.2. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육시설

'인천계산초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 나OO의 보증금 125,000,000원입니다.

이 금액은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

임차인의 전입일자(1996.05.27 또는 2021.11.30)와 확정일자(2022.03.31) 간의 차이가 존재하며, 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

특히 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역 지정에 대한 상세 내용은 관련 부서(계양구 문화체육관광과, 건축과)에 문의하여 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며 해당 임차인의 보증금 125,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 인수 여부를 철저히 검토하고, 이를 고려한 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않는다면, 해당 금액만큼은 낙찰자의 부담이 됩니다.

건물 노후도 및 다양한 토지 이용 제한 사항도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 입지: '인천계산초등학교' 인근으로 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 교통 및 생활 편의성: 대중교통 이용이 편리하고, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 적정 낙찰가 산정 시 시세차익 기대: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액을 제외한 순수 투자금액을 기준으로 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 144,000,000원

인수되는 임차 보증금: 125,000,000원 (※ 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 인수)

※ 예상 입찰가 산정은 본 물건의 현재 시세, 향후 시장 전망, 명도 난이도, 임차 보증금 인수액, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

※ 본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높으므로, 이를 제외한 실질적인 낙찰 희망가를 산정해야 합니다.

※ 예를 들어, 본 건의 주변 시세가 1억 5천만원이라고 가정했을 때, 인수 보증금 1억 2천 5백만원을 제외한 2천 5백만원 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. (※ 위 금액은 제안이 아닌, 인수 보증금을 제외한 순수 매수인의 실질적 투자 가능 금액 산정 예시이며, 실제 시장 조사를 통한 정확한 시세 파악이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.