나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2893 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 724-56 헤리티지 13동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 ""삼송역(지하철 3호선)"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 삼송역(지하철 3호선)이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2018.08.30)
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송취락), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

<등기사항전부증명서상>
주택임차권(2023.10.04 임차권등기명령(2023카임5719), 임차권자 : 손민지, 임차
보증금 : 420,000,000원) 설정되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경2893 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 724-56 헤리티지 13동 2층202호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 411,000,000 원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

1.2. 면적

토지면적: 61.28㎡ (약 18.54평)

건물면적: 79.53㎡ (약 24.06평)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.3. 건축물 정보

준공년도: 2018년 8월 30일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물 내 2층 202호

주위환경: 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "삼송역(지하철 3호선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.4. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송취락), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

2. 입지조건

2.1. 교통

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 삼송역(지하철 3호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주변 환경

다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 삼송역 인근 상업시설 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

* 소유권: 심상만(2018.11.15.), 심문섭 외 2명(상속, 2025.04.09.)

* 말소기준권리: 강제경매 (갑6, 2025.06.23. 접수, 채권자: 손민지, 채권액: 420,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 420,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 6일

* 확정일자: 2021년 9월 13일

* 배당신고일자: 2023년 10월 10일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 본 건은 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 임차권(을3, 2023.10.10. 접수)이 등기되어 있습니다. 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 보증금 420,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (등기사항전부증명서상)

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (이는 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상됨을 의미합니다. 그러나, 배당 결과에 따라 잔액 인수 가능성이 있습니다.)

3.3. 주의사항

임차인 손 는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 420,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 현황

* 비슷한 시기에 지어진 '헤리티지 10동'의 전용면적 59.49㎡(약 18평) 물건이 2026년 3월 480,000,000원에 거래되었습니다.

* 신축 건물인 '스웨첸탑(B)' 전용면적 72.57㎡(약 22평) 물건이 2026년 3월 430,000,000원에 거래되었으며, '스웨첸탑(C)' 전용면적 69.87㎡(약 21평) 물건은 2026년 6월 430,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 상권 특성

삼송역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변에 아파트 단지 및 다세대 주택이 많아 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 근린생활시설과의 혼재로 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 삼송역(지하철 3호선), 버스정류장 인접

* 주거: 다세대주택, 아파트 단지 밀집 지역

* 상업: 근린생활시설, 주변 상업 지구 이용 가능

5.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 관련 시설 입지에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 손 의 보증금 420,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 비록 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 배당을 통한 변제를 전제로 한 예상치이며, 실제 배당 결과에 따라 잔액 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 지역 제한

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 삼송역 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 다세대주택으로 입지 및 건물 상태가 양호한 편입니다. 하지만 420,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이 가장 큰 부담 요인입니다. 만약 배당 절차를 통해 임차인 보증금이 전액 변제되어 인수 부담이 없다면, 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 임차인 보증금의 배당 및 인수 여부를 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 삼송역(지하철 3호선) 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 임차인 보증금 인수 문제가 해결된다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 411,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 헤리티지 10동 (59.49㎡, 2018년식, 3층): 480,000,000원 (2026년 3월)

* 스웨첸탑 (72.57㎡, 2025년식, 2층): 430,000,000원 (2026년 3월)

건물면적 79.53㎡(약 24평) 기준, 유사한 연식의 헤리티지 10동(59.49㎡)이 480,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 건물의 실질 가치는 감정가보다 높을 수 있습니다. 다만, 임차인 인수 보증금 420,000,000원의 실제 인수 여부에 따라 입찰가가 크게 달라집니다.

만약 임차인 보증금이 배당을 통해 전액 변제되어 인수 부담이 없다면, 감정가를 기준으로 100% ~ 105% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 420,000,000원 ~ 430,000,000원을 제안합니다.

(이는 임차인 보증금이 배당으로 모두 변제되는 것을 전제로 한 금액이며, 실제 인수 발생 시 추가적인 재원 마련이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.