나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2436 [1] 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1052 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 ""진접초등학교"" 동측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며,
노선수 및 운행간격 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측과 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종전용주거지역 , 지구단위계획구역(진접택지지구) , 소로1류(폭 10m~12m)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도담
유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(서원유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(진접택지
개발지구)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

지상에 자생하는 수목 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견""의 ""그 밖의
사항""란을 참조 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사슬래브)지붕 2층건으로서,
외벽은 석재 붙임, 징크 등 마감
내벽은 벽지도배 및 일부 타일 등 마감
창호는 샷시 등 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비와 난방시설 및 전기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

제시외건물 (ㄱ) 판넬조 판넬지붕 보일러실 소재함.

공부와의 차이

1. 본건 기호 2 건물에 대한 일반건축물대장에는 1층과 2층은 단독주택으로 기재되어
있으나, 현장조사 당시 1층은 2개호로 2층은 4개호로 구분하여 사용하고 있는 것으로
조사 되었으니(후첨 사진 참조) 경매진행 및 참여시 참고 하시기 바랍니다.



2. 본건 기호 2 건물 중 다락의 일부분은 202호에서 사용하고 있으며, 나머지 부분은
계단을 통한 별도의 출입문이 소재하니(후첨 사진 참조) 경매 진행 및 참여시 참고 하시기
바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견""의 ""그 밖의
사항""란을 참조 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 남양주지원 2025타경2436 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진OOOOOO (진접새마을금고로 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 1,040,989,900 원

1.2. 물건현황

* 소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1052

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 274.80㎡ (약 83.14평)

* 건물면적: 263.04㎡ (약 79.57평)

* 토지/건물 제시외면적: 토지 0.00㎡, 건물 10.00㎡ (보일러실 등)

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 지역 및 주변환경

* 본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 "진접초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

* 노선 수 및 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

* 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

* 본건 북측과 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(도담유치원, 서원유치원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구(진접택지개발지구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 다수 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/확정일자: 2024-05-14 / 2025-07-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 없음 / 2022-02-28

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2024-02-26 / 2024-02-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입/확정일자: 2025-07-07 / 2025-07-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2024-05-20 / -

* 대항력: 없음

* 임차인: 송

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2024-05-31 / 2025-07-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2024-05-14 / 2024-05-14

* 대항력: 없음

* 임차인: 전

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2018-07-27 / 2018-07-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 전

* 보증금: 55,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2018-07-27 / 2018-07-27

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약 (말소기준권리: 2015-04-27 근저당)

* 토지 등기부: 소유권보존, 소유권이전, 근저당(진접새마을금고, 504,000,000원, 말소기준), 가압류 2건, 임의경매(진접새마을금고, 434,669,220원) 등기 기록.

* 건물 등기부: 소유권보존, 근저당(진접새마을금고, 504,000,000원, 말소기준), 임의경매(진접새마을금고, 434,669,220원) 등기 기록.

* 총 등기부채권 합계: 토지 654,000,000원, 건물 504,000,000원.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 주변 연립/다세대 매매 정보(삼부르네상스더테라스)는 2021년 준공된 신축 건물이며, 전용면적 약 85평(280㎡) 내외의 호실이 2025년~2026년 기준 3억 8천만원 ~ 4억 4천만원 선에 거래되었습니다.

* 이는 제공된 JSON 정보 기준이며, 본건과 같은 단독주택과는 건물 연식, 구조, 토지 소유 여부 등에서 차이가 있습니다.

* 본건의 감정가는 10억 4천만원으로, 해당 연립/다세대 시세와 비교 시 상당한 차이를 보이며, 이는 단독주택으로서의 토지 가치 및 건물 자체의 규모 등이 반영된 것으로 판단됩니다.

* 주변에 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 단독주택 시세 정보

* 제공된 JSON 정보는 연립/다세대 주택에 해당하여 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 인근 단독주택 실거래가 조사를 위해서는 추가적인 부동산 정보 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 진접초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

* 주변에 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 현황 상이

* 본건 건물은 공부상 단독주택이나, 1층은 2개 호실, 2층은 4개 호실로 구분되어 사용 중입니다. 이는 건축물대장과의 차이로, 향후 건물 용도 변경 또는 원상 복구 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 다락의 일부가 202호에서 사용되고 있으며, 나머지 부분은 별도 출입문이 있어 호실로 사용하는 것으로 조사되었습니다. 이는 내부 구조의 복잡성 또는 무단 사용 가능성을 시사합니다.

6.2. 제시외 건물 및 수목

* 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 보일러실)이 포함 매각됩니다.

* 토지 지상에 자생하는 수목은 토지에 포함하여 감정평가 및 매각됩니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 다수의 토지이용계획 및 제한사항(도시지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재하므로, 향후 건축 행위 또는 토지 이용 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

6.4. 데크 제외

* 건물 출입을 위한 데크는 이동 및 철거가 용이한 점을 감안하여 매각 대상에서 제외될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리에 위치한 토지 및 단독주택입니다.

* 토지면적 274.80㎡, 건물면적 263.04㎡로 비교적 넓은 면적을 확보하고 있습니다.

* 건축물대장상 단독주택이나, 현황은 다수의 세대가 거주하는 형태로 이용되고 있어, 이에 대한 법적, 행정적 검토가 반드시 필요합니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 반환 관련 위험은 없어 보입니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리(근저당)에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 10억 4천만원으로 책정되었으며, 이는 지역 내 단독주택으로서의 가치와 토지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 진접초등학교 인근에 위치하며, 주변 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

* 넓은 토지 가치: 274.80㎡의 넓은 대지는 단독주택으로서 큰 장점이며, 향후 재건축 등 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 다세대 활용 가능성: 현재 다세대 형태로 운영되는 점을 고려하여, 적법한 절차 하에 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1,040,989,900원입니다.

* 주변 연립/다세대 주택의 시세(약 3.8억~4.4억원)와 비교 시, 본건 단독주택의 감정가는 토지 가치 및 건물 규모를 고려한 것으로 보입니다.

* 단독주택으로서의 가치, 토지면적, 건물 연식(2015년 준공) 및 현재 이용 현황(다세대 임대)에 따른 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가 대비 약 94% 수준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 980,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.