나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72580 [1] 경기도 양주시 덕정동 192-14 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 ""덕정중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 ""덕정역""이 소재하는 등 전반적인
교통사항은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 4층 401호 로서(건물사용승인일 : 2016.06.01)
외벽 : 외장재 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.
(집합건축물대장상의 건축물 현황도에 의함).

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8 미터의 포장도로(소로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 양주시 덕정동 192-14, 1동 4층 401호에 소재한 다세대주택에 대한 경매 물건 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 현황

1.1. 1. 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72580 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕정동 192-14, 1동 4층 401호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2016년 06월 01일

건물 규모: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 5층 중 4층

전용 면적: 46.76㎡ (약 14.15평)

토지 지분 면적: 32.0011㎡ (약 9.68평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

감정가: 132,000,000원

1.1. 2. 건물 구조 및 설비

외벽: 외장재 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 샷시 창호

내부 구조: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중 (집합건축물대장 현황도 기준)

설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 양주시 덕정동에 위치하며, "덕정중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 "덕정역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.2. 3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형으로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로(소로)에 접해 있습니다.

1.2. 4. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리(갑8: 서울보증보험의 강제경매)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 인수되는 권리 (해당 없음)

감정평가 요약서 및 등기부등본상 임차인의 대항력은 없으며, 물건명세서상 임차인이 임차권등기 말소 및 대항력 포기에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 인수되는 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 3. 주요 권리 내역

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험 추정)

* 채권액 (말소기준권리): 102,710,790원 (서울보증보험 강제경매)

* 주택임차권 (을3): 한국토지주택공사(LH), 105,000,000원, 말소 처리됨 (전입 2023-12-08, 확정 2021-06-29)

* 임차인 현황: 한국토지주택공사(LH), 보증금 99,600,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-12-08, 확정 2021-06-29, 배당신고 2023-12-15, 대항력 없음.

1.3. 4. 특이사항

* 선순위임차권, SGI 인수조건 변경 (등기부등본 및 특이사항 상 기재되어 있으나, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.)

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세 정보

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(약 44.58㎡, 13.5평)의 다세대주택이 2026년 6월 15일에 7,500만원에 거래되었습니다. 이 물건은 1991년에 건축되었습니다.

더 넓은 면적(약 76.42㎡, 23.1평)의 다세대주택은 2026년 6월 16일에 15,000만원에 거래되었습니다. 이 물건은 1994년에 건축되었습니다.

본 물건은 2016년에 건축되어 비교적 신축에 속하므로, 건축 연식에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 2. 주변 편의시설

덕정역 인근 및 주거 지역 주변으로 상업 시설(마트, 편의점, 식당 등)이 분포할 것으로 예상됩니다.

주변에 덕정중학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 환경

아파트 단지, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

인근으로 녹지 공간이나 공원에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 도시 지역 내에서 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 2. 주변 시설 (검색 결과 종합)

경기도 양주시 덕정동 192-14번지 인근 지역은 덕정중학교, 덕정고등학교, 덕정초등학교 등이 위치하고 있으며, 덕정역을 중심으로 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 주요 도로 접근성이 양호합니다. 현재까지 확인된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임대차 관련 불확실성

물건명세서상 임차인(한국토지주택공사)이 대항력 포기 확약서를 제출하여 매각으로 인해 임차권이 소멸되는 것으로 보입니다. 그러나 '선순위임차권, SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 추가적인 확인이나 조사가 필요할 수 있습니다.

임대 관계가 '미상'인 부분은 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

1.6. 2. 시장 가격 변동성

최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세(7,500만원)와 감정가(1억 3,200만원) 간의 격차가 상당합니다. 이는 향후 낙찰가 산정 및 수익률 예측 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2016년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 덕정역 및 학교가 인근에 위치하여 주거 편의성이 있습니다. 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임대차보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 감정가와 최근 거래 시세 간의 차이가 존재하며, '선순위임차권' 관련 문구는 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다. 신축 연식과 양호한 입지 조건을 고려할 때, 시장 상황을 면밀히 분석하여 합리적인 가격으로 입찰한다면 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 2016년 신축 건물로 양호한 건물 상태 기대

* 덕정역 및 덕정중학교 인근으로 주거 편의성 및 교통 접근성 우수

* 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 임대차보증금 인수 부담 없음

* 토지/건물 일괄 매각으로 관리 용이

1.9. 예상 입찰가

감정가 132,000,000원을 기준으로 하되, 유사 면적의 최근 거래가(7,500만원)와 신축 연식을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 임대차보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가의 85~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 112,000,000원 ~ 118,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.