나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12757 [1] 서울특별시 강북구 수유동 508-6 코지하우스 에이동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""한신대학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역'우이신설선 화계역' 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 내 제에이동 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2016.02.02)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비 및 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12757 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

감정가: 228,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 508-6 코지하우스 에이동 4층 401호

용도: 다세대주택

건물면적: 44.96㎡ (약 13.60평)

토지면적: 26.71㎡ (약 8.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2016년 2월 2일

건축물 현황: 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 내 A동 4층 401호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "한신대학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 '우이신설선 화계역' 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2016-02-04, 허병기

* 소유권이전: 2016-08-04, 최인복 (매매)

* 주택임차권: 이동용 (2022-06-03 전입, 2022-04-18 확정, 220,000,000원), 말소됨.

* 압류: 화천군 (2022-11-21), 말소기준권리.

* 가압류: 부산치과의사신용협동조합 (2023-05-03), 말소됨.

* 가압류: 강원신용보증재단 (2023-06-07), 말소됨.

* 가압류: 신용보증기금 (2024-11-21), 말소됨.

* 강제경매: 한국주택금융공사 (2025-06-20, 239,718,784원), 말소됨.

등기부채권 총액: 465,977,115원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-03

확정일자: 2022-04-18

배당신고일자: 2024-06-07

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2022년 11월 21일자 화천군의 압류입니다. 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 내용 없음)

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 임차인 한국주택금융공사는 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권도 말소되었으므로 낙찰 후 명도 진행 시 보증금 인수 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세

최근(2026년 6월) 인근 지역에서 거래된 다세대주택 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 북한산그랑빌(686) (2008년 준공, 69.57㎡): 28,200만원

* 동성하이츠빌라 (1992년 준공, 74.69㎡): 19,200만원

* 주영하이츠빌라 (1998년 준공, 73.23㎡): 24,000만원

4.2. 면적별 시세 분석

본건(44.96㎡, 약 13.60평)은 주변 시세 거래 사례(약 69.57㎡ ~ 74.69㎡)보다 면적이 작습니다.

최근 거래 사례의 면적당 가격은 약 257만원/㎡ ~ 405만원/㎡ 수준입니다.

본건의 감정가(228,000,000원)를 건물면적(44.96㎡)으로 환산한 면적당 가격은 약 507만원/㎡로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 본건 건물의 사용승인일(2016년 2월)이 비교 대상 건물들보다 최신이라는 점을 반영한 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보 (구조, 설비, 사용승인일)

* 구조: 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 내 A동 4층 401호

* 사용승인일: 2016년 2월 2일

* 외벽: 드라이비트 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 설비: 기본적인 위생, 급배수설비 및 도시가스설비 등 구비

5.2. 주변 편의시설 및 환경

* 교육시설: '한신대학교'가 북측 인근에 소재하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: '우이신설선 화계역' 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 정보 확인 시, 인근에 뚜렷한 혐오시설은 파악되지 않으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HF 인수조건 변경

특이사항 및 특수물건 정보에 'HF 인수조건 변경'이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 한국주택금융공사(HF)와 관련된 특정 조건의 변경 가능성을 시사하므로, 본건 인수 시 발생할 수 있는 구체적인 조건 및 그 영향을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 내부구조도와 실제 현황 상이 가능성

감정평가서상 '내부구조도' 작성은 건축물대장상 현황 도면 및 외부 관찰에 의하였으며, 내부 실사 시 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 실제 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인하는 것이 필수적입니다.

6.3. 임대관계 미상

임대관계 등에 대한 정보가 불확실하다는 점은 잠재적인 명도 또는 점유 관련 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있지 않으나, 등기부등본 및 현장 조사 시 지상권 등 기타 제한 물권의 존재 여부를 재확인하는 것이 안전합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 신축(2016년 준공) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 최신 건물 연식을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 임차인 관련 부담도 없는 것으로 보입니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점, 그리고 'HF 인수조건 변경'이라는 불확실한 특이사항이 존재한다는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 교통 접근성: 지하철역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 계획 등 추가적인 호재 발생 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가(228,000,000원)와 주변 시세 분석, 그리고 'HF 인수조건 변경'이라는 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높은 점과 불확실한 인수 조건을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준 또는 시장 상황을 반영하여 150,000,000원에서 190,000,000원 사이의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다. 'HF 인수조건 변경'에 대한 정확한 내용 확인이 입찰가 산정에 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.