나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51658 [1] 서울특별시 강동구 암사동 509 선사현대아파트 101동 지하1층비69호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 지하철 8호선 ""암사역"" 북서측 인근에 위치하며
주위는 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건가지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철8호선 ""암사역"" 및 노선버스
정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 경사지붕 24층 건물 내 제지하1층 제비69호로서,
(사용승인일: 2002.08.16)

외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지, 일부 타일 및 치장 목재 마감 등임

이용상태

현장조사일 현재 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-본건은 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 현장조사일 현재
""공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지""로 이용중임.
-본건의 대지권의 목적인 토지는 '서울특별시 강동구 암사동 509번지, 509-1번지'이나,
대지권종류는 '서울특별시 강동구 암사동 509번지'만 소유권대지권으로 '등기사항
전부증명서'에 등재되어 있음.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 상암로, 북서측으로 선사로 및 남동측으로 상암로3길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

509번지: 도시지역, 제3종일반주거지역(2004-11-05), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-11-12)
(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25), 교육환경보호구역, 상대보호구역(2024-11-01),
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술),
과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역,
중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)임.

509-1번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 공원(2004-11-05), 가축사육제한구역
(2014-06-25), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m
(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립제한지역
(2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-11-24)
(한강변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건은 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』제1조의2(상가건물의 구분소유) 제1항
제3호,제4호의 경계표시 및 건물번호표지는 확인되지 않으나, 경계벽으로 경계가 구분되어
있는 상태임.
-등기사항전부증명서상 소유자는 ""강운희""임.

물건 비고

등기사항전부증명서 상 대지권의 목적인 토지는 서울 강동구 암사동 509번지, 509-1번지 이나 대지권 종류는 암사동 509번지만 소유권대지권으로 등재되어 있음.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 상의 경계표시 및 건물번호표지는 확인되지 않으나 경계벽으로 경계가 구분되어 있는 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51658 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 509 선사현대아파트 101동 지하1층 비69호 (신주소: 서울특별시 강동구 상암로 11 (암사동))

용도: 근린상가

감정가: 378,000,000원

토지면적: 38.18㎡ (약 11.55평)

토지지분: 37.4803859284257㎡ (약 11.34평)

건물면적: 93.71㎡ (약 28.35평)

건물지분: 93.71㎡ (약 28.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

건물 사용승인일: 2002년 08월 16일

1.1. 입지조건

주위환경:

본 물건은 서울특별시 강동구 암사동에 위치하며, 지하철 8호선 암사역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다 [cite: user input].

교통상황:

본건 인근에 지하철 8호선 암사역 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite: user input, 10]. 또한, 남서측으로는 상암로, 북서측으로는 선사로, 남동측으로는 상암로3길과 접하고 있어 차량의 접근 및 이용이 용이합니다 [cite: user input].

접근성:

올림픽대로와 인접하여 서울 도심 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

등기사항전부증명서 상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 본 경매는 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을5, 2021.01.05. 접수)을 말소기준권리로 하여 진행되며, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 을9, 을10 근저당권도 말소 예정) [cite: user input].

인수되는 권리:

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다 [cite: user input].

임차인현황:

임차인 강 씨가 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이며, 전입일자(사업일자)는 2024년 06월 12일입니다. 대항력은 없으며, 확정일자 및 배당신고일자 정보는 확인되지 않습니다. 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다 [cite: user input].

채권총액:

등기부상 채권 총액은 363,309,536원입니다 [cite: user input].

1.3. 상권분석

상업시설 특성:

본건은 근린생활시설로 이용 중인 상가입니다 [cite: user input]. 해당 물건이 속한 선사현대아파트 101동은 주상복합 형태로, 지하 1층에는 골프연습장이, 지상 1층에는 슈퍼마켓, 카페, 약국 등 생활밀착형 업종이, 2~3층에는 병원, 학원 등이 입점해 있어 단지 내 고정 수요를 확보하고 있습니다.

주변 상권:

주거 단지 내 상가로서 단지 주민을 주요 고객으로 하며, 인근에 암사역 및 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

서울신암초등학교, 서울선사초등학교, 신암중학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

편의시설:

현대백화점, 암사청과종합시장, 강동성모병원, 이마트 등 각종 편의시설이 인근에 있어 생활 편의성이 우수합니다.

자연환경:

한강시민공원, 선사유적지공원, 암사 역사 생태공원 등이 인접하여 쾌적한 주거 및 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 관련:

등기사항전부증명서 상 대지권의 목적인 토지는 서울 강동구 암사동 509번지 및 509-1번지이나, 대지권 종류는 암사동 509번지만 소유권대지권으로 등재되어 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다 [cite: user input].

건물 구조 및 표시:

집합건물법상의 경계표시 및 건물번호표지는 확인되지 않으나, 경계벽으로 경계가 구분되어 있는 상태입니다 [cite: user input].

토지이용계획 제한:

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종일반주거지역 등으로 지정되어 있으며, 일부 지역은 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한이 존재합니다 [cite: user input]. 또한, 일부 검색 결과에서는 개발제한구역, 토지거래계약허가구역, 비오톱1등급 등의 추가적인 제한 사항이 언급되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 암사역 역세권에 위치한 대단지 아파트 단지 내 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 환경이 쾌적합니다. 특히 한강공원 및 유적지 등 자연환경과 인접해 있다는 장점이 있습니다. 권리 관계는 모두 소멸 예정으로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 대지권 등기 관련 사항과 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8호선 암사역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 대단지 고정 수요: 2,938세대의 대규모 아파트 단지 내 상가로, 단지 주민을 기반으로 한 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 쾌적한 자연 환경: 한강공원, 선사유적지 등이 인접하여 주거 및 상업 환경으로 긍정적인 요소입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸되어 권리상 안전성이 높습니다.

* 용도 전환 가능성: 현재 근린생활시설로 이용 중이나, 주변 환경 및 건물 구조를 고려한 용도 전환 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 탐색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 378,000,000원입니다. 본 건은 임차인이 존재하나 대항력이 없고 인수할 보증금이 없으며, 모든 권리가 소멸되는 물건으로 권리상 특이사항은 적습니다. 다만, 토지 대지권 등기 관련 부분과 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 거래 동향 등을 추가적으로 조사하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. (본 정보는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.