나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51656 [1] 서울특별시 송파구 삼전동 5-7 메트로샤인 8층805호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 지하철9호선 ""삼전역"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 소규모점포 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철9호선 ""삼전역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 중 제8층 제805호로서,
(사용승인일 2018.01.17)
외벽: 석재 붙임 마감 등,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부구조도""참고)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(삼전지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 방문하였으나, 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되어, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

-주택도시보증공사: 경매신청채권자로 임차인 이승은의 임차보증금반환채권 전액을 대위변제로 인하여 승계함
-주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51656 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 삼전동 5-7 메트로샤인 8층805호

용도: 다세대주택/오피스텔

토지 면적: 5.31㎡ (약 1.60평)

토지 지분: 5.308㎡ (약 1.60평)

건물 면적: 14.81㎡ (약 4.48평)

건물 지분: 14.81㎡ (약 4.48평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

감정가: 244,000,000원

1.2. 감정평가 요약

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 중 제8층 제805호

사용승인일: 2018년 01월 17일

건물 용도: 본 건축물대장상 주용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 기타 용도로 오피스텔 및 다세대주택으로 사용 가능합니다. 본 건의 현황 용도는 다세대주택입니다.

토지 이용 현황: 오피스텔 및 다세대주택 건물 부지로 이용 중입니다.

주요 설비: 위생 및 급·배수, 도시가스, 난방, 승강기, 기계식 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 송파구 삼전동 소재 지하철 9호선 삼전역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 지하철 9호선 삼전역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정 등기 (2025.06.20. 접수)

소유권 이전: 황희원 (2019.11.07. 접수), 김선태 (2021.11.17. 접수)

임차권: 이승은 (2023.11.16. 접수, 말소 예정)

3.2. 임차인 분석

임차인: 이승은

임차 보증금: 230,000,000원

전입일자: 2021년 11월 03일

확정일자: 2021년 11월 02일

배당신고일자: 2023년 11월 16일

대항력: 없음 (등기부상 임차권이 말소 예정이며, 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.)

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 물건은 말소기준권리(주택도시보증공사 강제경매)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 이승은의 경우, 등기부상 임차권이 말소 예정이고, 권리분석상 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있어 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

주택도시보증공사(HUG)는 경매 신청 채권자로서 임차인 이승은의 보증금 반환 채권을 대위 변제하여 승계하였으나, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당받지 못한 잔액에 대해 매수인에게 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출(2026.6.26.)하였습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 시세 정보(2026년 5월~7월 거래)는 덕산빌라 (53.55㎡, 4천만원), (41-16) (36.32㎡, 5천850만원), (168-23) (92.86㎡, 6천만원) 등의 거래 사례를 포함하고 있습니다.

하지만 본건은 전용면적 14.81㎡(약 4.48평)의 소형 면적이며, 건물 준공연도(2018년)가 비교적 최신인 점을 고려할 때, 제공된 주변 시세 정보와의 직접적인 비교는 면적 및 건물 노후도 차이로 인해 제한적입니다.

본 건의 감정가는 2억 4천 4백만원이며, 이는 주변 유사 물건 대비 본 건의 신축 연식 및 입지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 정보

건물명: 메트로샤인

위치: 서울특별시 송파구 삼전동 5-7번지 (신주소: 삼전로8길 3-11)

구조: 철근콘크리트구조

준공: 2018년 01월 17일

총 층수: 지하 1층, 지상 8층

세대수: 집합건축물대장상 총 16호 (오피스텔 및 다세대주택 혼합 가능성 있음)

주차: 기계식 주차 1대 가능

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 지하철 9호선 삼전역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 지역에 소규모 점포들이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 혐오 또는 기피 시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 현황: 현장 방문 시 이해관계인 부재, 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 어려웠습니다. 집합건축물대장상 현황도면, 외부 관찰, 주변 탐문 등으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조와 상이할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 재확인하시기 바랍니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본건 토지는 지정기간(2025.3.24.~2025.9.30.) 내에서 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지의 경우 토지거래계약허가를 받아야 하는 구역에 해당됩니다. (현재 지정 기간이 만료되었을 가능성이 있으니, 최신 정보 확인 필요)

* 임차인 정보: '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 권리분석 결과 매수인이 인수할 보증금은 없으며 임차권 등기도 말소 예정입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 인한 것으로, 권리관계가 명확히 정리된 상태입니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 비교적 신축 건물인 메트로샤인의 소형 다세대주택/오피스텔 물건입니다.

송파구 삼전동에 위치하여 지하철 9호선 삼전역 이용이 편리하며, 주변 환경은 주거 밀집 지역으로 안정적인 편입니다.

가장 중요한 권리관계 측면에서, 주택도시보증공사(HUG)의 개입으로 임차인 이승은의 보증금 인수 문제는 명확히 해소되었으며(인수 보증금 0원), 매수인이 권리 상 부담 없이 취득 가능한 물건입니다.

다만, 전용면적이 14.81㎡(약 4.48평)으로 매우 작다는 점과, 내부 확인의 제약이 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 시설 및 관리가 용이합니다.

* 입지: 지하철역 역세권으로 교통이 편리하며, 송파구 내 주거 선호 지역입니다.

* 소형 면적: 1인 가구 임대 수요에 적합한 상품입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 244,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

주변 시세 정보와의 직접적인 비교는 면적 차이로 인해 제한적이나, 건물 연식, 입지, 권리관계의 명확성을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다.

최근 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 변동될 수 있으나, 합리적인 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다.

(본 예상 입찰가는 일반적인 분석에 근거한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 진행 상황, 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.