나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51620 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 315-18 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 ""북가좌초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2003.10.25)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서, ""다세대주택""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2014-05-29)(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51620 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 315-18 4층402호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물내 제4층 제402호

사용승인일: 2003년 10월 25일

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사(추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.70㎡ (약 9.29평)

토지지분: 30.70㎡ (약 9.29평)

건물면적: 57.80㎡ (약 17.48평)

건물지분: 57.80㎡ (약 17.48평)

건축물 대장상 연면적: 573.17㎡ (약 173.38평)

건축물 대장상 대지면적: 271.7㎡ (약 82.19평)

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 338,000,000원

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동에 소재하며, 북동측 인근에 북가좌초등학교가 위치합니다. 주위는 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 갑구 5번 남인천세무서장의 압류(2021년 3월 10일 접수)가 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 을구 6번 주택임차권(권리자: 유현진)은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인 현황)

* 임차인: 유현진

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 02월 27일

* 확정일자: 2020년 02월 03일

* 배당신고일자: 2024년 03월 07일

* 대항력: 있음 (매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높음)

* 비고: 물건명세서에 의하면, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (을구 6번 등기사항, 말소: 인수)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 및 특성

주변은 다세대주택 및 연립주택 밀집 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다. 최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 본건과 유사한 면적 및 연식의 주택은 대략 3억 원대 초반에서 4억 원대 중반의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. (자료 기반 분석)

4.2. 생활 편의 시설

* 교육: 북가좌초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 용이합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 편의 시설: 주변 지역은 주거 중심지로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

현황 조사 결과, 본건 인근에 심각한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 파악되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 부담

가장 큰 리스크는 보증금 255,000,000원의 대항력 있는 임차인 존재입니다. 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 하므로 총 실인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

5.2. 건물 노후화

건축물 사용승인일이 2003년으로, 신축 건물 대비 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 북가좌동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 교통 여건은 보통 수준이며, 지역 내 주거 수요를 바탕으로 안정적인 가치를 지닐 수 있는 물건입니다. 그러나 2억 5천 5백만 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 본건의 가장 큰 위험 요인이자 낙찰가를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다. 보증금 전액 변제를 전제로 한 인수 시, 총 매입 비용이 감정가격을 초과할 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 서울 서대문구라는 입지적 강점

* 초등학교 인근으로 안정적인 주거 가치

* 향후 지역 개발 및 부동산 시장 상승 시 시세 차익 기대

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 338,000,000원이며, 유사 건물의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 건물의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 추정됩니다.

하지만, 255,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담을 고려할 때, 총 실인수 금액이 건물의 실질 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

가장 보수적으로, 본건의 시장 가치가 338,000,000원이라고 가정하고, 인수해야 할 보증금이 255,000,000원이라면, 낙찰자가 부담해야 할 최대 금액은 338,000,000원을 넘지 않아야 합니다.

따라서, 잠재적 인수 보증금 255,000,000원을 제외한, 순수 부동산 가치에 대한 입찰가는 다음과 같이 산정하는 것이 합리적입니다.

총 투자 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (미배당분) ≤ 부동산 시장 가치

최대 입찰가 ≤ 부동산 시장 가치 - 인수 보증금

최대 입찰가 ≤ 338,000,000원 - 255,000,000원 = 83,000,000원

보수적인 관점에서, 예상 입찰가는 83,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 임차인의 배당 결과 및 정확한 인수 금액 확인이 필수적임을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.