나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경349 [1] 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 가동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 ""암사1동주민센터"" 남동측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철8호선 ""암사역"" 까지 도보로 각각 약4~5분 및 약9~10분
정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

가동: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제3층 제301호 포함 5개호수,
나동: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제4층 제402호 총6개호수로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

기호1) 가동 제3층 제301호: 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1
기호2) 가동 제4층 제401호: 현관1·방2·주방1·거실1·
(제시외 증축부분: 방1·주방일부1·거실일부1·욕실겸화장실2·발코니1)
기호3) 가동 제4층 제402호: 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실2
(제시외 증축부분: 방2·주방일부1·거실일부1·발코니1)
기호4) 가동 제5층 제501호: 현관1·방2·주방1·거실1·
(제시외 증축부분: 방1·주방일부1·거실일부1·욕실겸화장실2·발코니1)
기호5) 가동 제5층 제502호: 현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실2
(제시외 증축부분: 방2·주방일부1·거실일부1·발코니1)
기호6) 나동 제4층 제402호: 현관1·방1·방일부1·주방1·거실1·욕실겸화장실1
(제시외 증축부분: 방1·방일부1·욕실겸화장실1·발코니1) 등으로 이용중인
것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 암사동 484-34, 더이룸 가동 3층 301호에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경349 (1)이며, 감정평가액은 382,000,000원입니다.

물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 용도는 다세대주택으로 사용승인일은 2019년 3월 26일입니다.

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 가동 3층 301호이며, 건물면적은 51.06㎡ (약 15.45평)이고 토지면적은 31.44㎡ (약 9.51평)입니다.

채권자는 서OOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강동구 암사동에 소재하며, 암사1동주민센터 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주상복합 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

대중교통 이용이 편리한 편으로, 버스정류장까지 도보 약 4~5분, 지하철 8호선 암사역까지 도보 약 9~10분이 소요됩니다.

* 토지이용

토지는 세장형으로 도시형생활주택(단지형 다세대) 및 제2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법) 등 다양한 토지이용 제한 및 규제가 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 4월 11일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을2)입니다.

본 건은 서울축산업협동조합의 신청으로 진행되는 임의경매 사건으로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 채권 총액은 1,956,000,000원입니다.

임차인 현황으로 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 관련 주의사항

임대 관계가 미상이므로, 인수되는 보증금은 없으나 점유자와의 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여, 근린생활시설로서의 가치와 배후 주거 단지의 지원을 받을 수 있는 입지입니다. 주변에 공원, 교육기관 등 생활 편의시설이 있어 거주 환경이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 상태

건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 치장석붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 전체적인 건물 상태는 보통 수준으로 평가됩니다.

개별 도시가스 보일러에 의한 난방설비가 갖추어져 있으며, 상하수도, 위생, 승강기 설비 등은 보통 상태입니다.

* 이용 상태

본 건(가동 3층 301호)은 현관, 방 3개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 1개로 구성되어 이용 중입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본 건물(가동) 내 다른 호실들 역시 방, 주방, 거실, 욕실 등으로 구성되어 있으며, 일부 호실에는 제시외 증축 부분이 있는 것으로 탐문되었습니다.

* 주변 시세 정보

최근 거래된 유사 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월, 암사동 490-15 (2013년 준공) 16.48㎡(약 5평) 2층 물건이 1억 9,500만원에 거래되었습니다.

- 2026년 5월, 암사동 510-26 (2013년 준공) 29.97㎡(약 9평) 3층 물건이 3억 850만원에 거래되었습니다.

- 2026년 5월, 암사동 445-15 (1986년 준공) 42.57㎡(약 12.8평) 2층 물건이 2억 300만원에 거래되었습니다.

본 건은 2018년 준공되어 비교적 신축이며, 전용면적 51.06㎡로 비교 대상 중 가장 넓은 면적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 여부나 낙찰 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 제시외 건물

건축물대장상 '제시외 증축 부분'이 존재하는 경우, 불법 건축물로 등재되어 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있는 잠재적 위험이 있습니다. 실제 현장 확인이 필요합니다.

* 토지이용 규제

다양한 토지이용 규제(과밀억제권역, 비행안전구역 등)가 존재하여 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 명도 위험

임대 관계가 미상이고 인수되는 보증금이 없으므로, 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 협의가 필요하며, 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 여부

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 강동구 암사동의 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로, 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물이며, 전용면적이 넓어 실거주 목적이나 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 그리고 제시외 건물 존재 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가 수준을 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 강동구 암사동 역세권 입지 (지하철 8호선 암사역 인근).

* 2018년 준공으로 비교적 신축 건물.

* 전용면적 51.06㎡로 넓은 실사용 공간 확보 가능.

* 주변 지역의 주거 및 상업 인프라 양호.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 382,000,000원

최근 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 본 건과 비슷한 시기에 준공된 인근 물건(2013년 준공, 29.97㎡)이 308,500,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(2018년 준공, 51.06㎡)은 면적과 신축 연식 대비 더 높은 가치를 가질 수 있습니다.

다만, 감정가가 3억 8,200만원으로 책정되어 있으며, 경매의 특성상 감정가를 기준으로 입찰가가 형성되는 점을 감안해야 합니다.

최근 거래된 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 3억 8천만원에서 4억 3천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 단순 시세 비교에 기반한 예상이며, 실제 경매 참여 경쟁률, 권리 분석, 현장 방문 결과 등에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.