나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10595 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 264-14 원창아트빌2 제비동 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10595 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 264-14 원창아트빌2 제비동 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10595
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로12길 9-22 원창 아트빌2, 제비동 제3층 제303호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10595 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로12길 9-22 원창 아트빌2, 제비동 제3층 제303호 | 감정가: 231,000,000원 | 최저가: 184,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

2. 물건 기본 정보

1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10595 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 264-14 원창아트빌2 제비동 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건물 규모: 지하 1층 ~ 지상 6층 건물 내 비동 3층 303호

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중

3. 면적

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 26.16㎡ (약 7.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

4. 감정가

감정가: 231,000,000원

3. 입지조건

1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대, 아파트 및 연립주택 등이 혼재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2. 교통상황

본 건물은 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다. 또한, 본건 서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

4. 권리분석

1. 권리관계

등기사항전부증명서상 임차권이 설정되어 있는 것으로 확인됩니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

가장 주의해야 할 점은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 것입니다. 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 임대차보증금 반환 의무를 인수해야 할 수 있으므로, 철저한 확인이 필요합니다.

2. 채권 분석

본 경매는 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

5. 상권분석

1. 지역 특성

본건이 위치한 서울특별시 구로구 개봉동은 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 주변에 개봉초등학교가 위치하고 있어 학군 관련 수요가 존재할 수 있습니다. 상권은 대규모 상업 시설보다는 주거 생활 편의를 위한 근린 생활 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

2. 잠재적 발전 가능성

구로구는 지속적인 도시 개발 및 재개발 사업이 진행되는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

6. 생활정보

1. 교육시설

개봉초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 것으로 판단됩니다.

2. 편의시설

인근 마을버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 주거 생활에 필요한 마트, 병원 등의 편의시설은 주변 근린 상권을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

제공된 정보와 검색 결과 상, 특별히 지목할 만한 혐오시설이나 부정적인 환경 요소에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 본건은 주거지대 내에 위치하며, 개봉초등학교가 인접해 있습니다.

7. 잠재적 리스크

1. 임차인 관련 문제

본건의 가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 매각 조건에 따라 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것이 전제되어 있으나, 이 조건이 원활히 이행되지 않을 경우 매수인이 예상치 못한 임대차보증금 반환 의무를 부담하게 될 수 있습니다. 또한, HUG 인수조건 변경에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

2. 토지이용계획상 제약

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있습니다. 더불어 장애물제한표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역은 남부교육청 확인이 필요하다고 명시되어 있어 추가적인 법규 검토가 요구됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구의 주거 지역에 위치한 소형 다세대주택으로, 서울 시내라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 개봉초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재와 HUG 인수조건 변경 등 권리 관계가 복잡하여, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 임차인과의 명확한 소통 및 관련 서류 확인 없이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 존재합니다. 또한, 토지이용계획상의 여러 제약으로 인해 향후 건축 등 큰 폭의 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.

9. 투자 포인트

* 서울 시내 소형 주택으로, 상대적으로 낮은 감정가에 접근할 수 있다는 점이 매력적입니다.

* 구로구의 지역 개발 계획에 따라 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 임차인과의 적극적인 협상을 통해 권리 관계를 명확히 하고, 관련 기관(주택도시보증공사 등)과의 소통을 통해 리스크를 관리한다면, 안정적인 거주 또는 소액 투자처로서 고려해 볼 만합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계