나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10591 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제2층 제206호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10591 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제2층 제206호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10591
• 주소: 서울특별시 양천구 곰달래로1길 67 에이엔타워, 제2층 제206호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10591 | 소재지: 서울특별시 양천구 곰달래로1길 67 에이엔타워, 제2층 제206호 | 감정가: 255,000,000원 | 최저가: 204,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10591 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제2층 제206호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

255,000,000원

1.5. 토지면적

10. 58㎡ (약 3.20평)

1.6. 건물면적

43. 28㎡ (약 13.10평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 강제경매

1.9. 채권자

주OOOOOOO

1.10. 건물 사용승인일

2020년 09월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, 「양서중학교」 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대·연립주택 및 근린생활시설이 밀집한 주상복합지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 서측 인근에 간선·지선 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지와 건물이 일괄하여 매각되는 건입니다.

3.2. 경매 구분

부동산 강제경매 사건입니다.

3.3. 주요 권리관계 및 인수 조건

본 건에는 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 'HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있습니다. 특히, 매각 시 '임차인 임주선의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'된다는 점이 매우 중요합니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 청구권 포기와 임차권 등기 말소에 동의해야 함을 의미하며, 관련 권리 분석이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

신월동 지역은 주택과 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역으로, 비교적 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 인근에 양서중학교가 위치하여 교육 환경 관련 수요도 존재합니다.

4.2. 잠재력

오피스텔로서의 기본적인 기능 외에, 주변 상업 시설과의 연계를 통해 소규모 상업 활동의 잠재력도 가지고 있습니다. 다만, 권리관계의 복잡성으로 인해 투자 가치 판단 시 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 구조

본 건은 오피스텔로, 방 2개, 욕실, 주방, 거실, 다용도실, 현관 등으로 구성되어 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

위생 설비, 급·배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

인근에 양서중학교가 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다. 또한, 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 건물 또는 직접적인 인근 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 및 HUG 관련 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인과 HUG의 복잡한 인수 조건입니다. 매수인은 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소라는 조건을 수용해야 하므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 검토와 법률 자문이 필수적입니다. HUG와의 협상 과정 및 관련 절차에 따라 추가적인 부담이나 불확실성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심) 등으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 제3종구역(공항소음방지), 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 제한되어 있습니다. 특히 공항 관련 구역 및 군사 관련 구역 지정은 향후 건축이나 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2020년 사용승인)로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으나, 권리 분석이 매우 복잡하고 잠재적 위험이 높은 건입니다. 특히, 대항력 있는 임차인 및 HUG 관련 조건으로 인해 매수인이 상당한 법적, 금전적 부담을 안게 될 수 있습니다. 주택임차권 승계 조건과 관련된 주의사항을 면밀히 검토해야 하며, 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 매수자에게 유리하게 작용할지, 또는 추가적인 분쟁의 소지가 될지 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔의 가치

2020년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

8.2. 임차인 인수 조건에 따른 잠재적 수익성

만약 매수인이 제시된 HUG 인수 조건을 수용하고 임차인과의 관계를 원만하게 정리할 수 있다면, 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 이 경우, 향후 시세 상승 시 수익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 철저한 사전 조사 필수

본 건은 권리관계의 복잡성으로 인해 일반적인 경매 물건과는 차이가 큽니다. 따라서, 법률 전문가와 함께 임차인과의 계약 관계, HUG의 역할, 관련 법률 및 규정 등을 철저히 조사하고, 예상되는 모든 위험 요소를 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계