나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10486 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 312-41 다원리치빌4차 에이동 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10486 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 312-41 다원리치빌4차 에이동 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10486
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로3가길 82-22 다원리치빌4차, 에이동 제2층 제202호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10486 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로3가길 82-22 다원리치빌4차, 에이동 제2층 제202호 | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 150,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10486 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10486 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 312-41 다원리치빌4차 에이동 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 235,000,000원

토지면적: 21.15㎡ (약 6.40평)

토지지분: 21.149㎡ (약 6.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.94㎡ (약 7.54평)

건물지분: 24.94㎡ (약 7.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건부 매각.

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 아파트 등이 소재하고 있습니다.

- 교통상황: 인근에 "광명사거리역(지하철 7호선)" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 4층 중 제2층 제202호이며, 사용승인일은 2021년 1월 26일입니다. 외벽은 벽돌타일 마감, 창호는 PVC새시입니다.

- 이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 방, 거실겸주방, 화장실, 발코니로 이용 중입니다.

- 설비내역: 전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태등: 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타 참고사항(임대관례 및 기타): 임대내역은 미상입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "서울개명초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주거 밀집 지역으로 공동주택 및 아파트가 주변에 다수 분포하고 있습니다.

교통 환경으로는 지하철 7호선 "광명사거리역"과 다수의 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성도 양호합니다.

교육 환경으로는 "서울개명초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다. 구로구 개봉동 지역은 과거 주거지로 개발되었으며, 인근에 가산디지털단지 및 구로디지털단지가 있어 직주근접성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항으로 임차인 및 주택임차권 승계인과의 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력 포기 조건부 매각으로 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 권리를 승계하는 과정에서 발생할 수 있는 복잡성을 해소하기 위한 조건으로 파악됩니다. 관련 세부 조건은 반드시 사전에 확인하여 인수되는 권리나 부담이 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건지 인근은 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, "광명사거리역"을 중심으로 상업 시설이 발달해 있습니다. 광명사거리역 주변에는 광명전통시장, 광명새마을시장, 롯데시네마, 크로앙스 등 다양한 편의 및 문화 시설이 있어 이용이 편리합니다. 또한, 인근의 가산디지털단지와 구로디지털단지는 배후 일자리가 풍부하여 직장인 수요가 예상됩니다. 그러나 본 물건 자체의 직접적인 상업 이용보다는 주거 용도에 더 적합한 입지로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 2021년 1월 26일에 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 철근콘크리트 구조에 벽돌타일 외벽 마감으로 건축되었습니다. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 방, 거실 겸 주방, 화장실, 발코니로 구성되어 있으며, 전기, 승강기, 개별난방(도시가스), 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 서울개명초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 광명사거리역 이용 시 서울 시내 여러 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 인근에 재래시장 등이 있어 생활 편의 시설 접근성도 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임차인 관련 조건: 대항력 포기 조건부 매각이라는 특수 조건이 붙어 있어, 임차인과의 관계 및 HUG 관련 절차를 명확히 이해하고 진행해야 합니다. 조건 이행 여부에 따라 추가적인 법적, 행정적 부담이 발생할 수 있습니다.

2. 지역 개발 호재의 영향: 개봉동 지역은 과거 주거지로 개발되었고, 인근 디지털단지와의 연계성이 좋으나, 대규모 신규 개발 호재에 대한 정보는 상대적으로 적은 편입니다. 장기적인 시세 상승 잠재력은 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

3. 혐오시설 관련: 현재 검색된 정보로는 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 주거지 주변에 대한 주변 환경 조사는 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 다세대주택으로 건물이 비교적 신축이며, 지하철 7호선 광명사거리역 및 서울개명초등학교와 인접한 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 교통, 교육, 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나 실수요자에게 매력적인 물건입니다. 다만, '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'이라는 특수한 매각 조건이 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 반드시 필요합니다. 이 조건을 충족시킨다면 비교적 안전하게 취득 가능하며, 향후 거주 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축 다세대주택: 2021년 준공된 건물로, 즉시 거주 또는 임대 가능한 상태입니다.

2. 역세권 및 학세권: 지하철 7호선 광명사거리역과 서울개명초등학교가 인접하여 뛰어난 교통 및 교육 환경을 제공합니다.

3. 실거주 및 임대 투자 가능: 우수한 입지와 신축 건물을 바탕으로 실수요자의 거주 목적이나 임대 수익형 투자 모두 고려해 볼 수 있습니다.

4. 잠재적 가치: 구로구 일대의 지속적인 도시 개발 및 광명시와의 연계성을 고려할 때, 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 권리 관계 명확화: 대항력 포기 조건부 매각이라는 특수성을 잘 이해하고 해결할 경우, 안정적인 권리 확보가 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계