나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10448 [1] 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제10층 제1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""서울금융고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 노선 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제10층 제1003호로서,
외벽 : 일부 대리석 및 석재붙임 마감 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 ""오피스텔""로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한
법률>, 수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2021-12-14)(강서양천교육청에 반드시 확인
요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 52-13번지 제10층 제1003호에 소재한 오피스텔입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10448 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 262,000,000원입니다. 토지 면적은 8.02㎡(약 2.42평)이며, 건물 전용면적은 21.51㎡(약 6.51평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 인근에 서울금융고등학교가 있습니다. 주변 환경은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 노선 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건은 서측으로 노폭 약 40M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물 중 제10층 제1003호입니다. 외벽은 일부 대리석 및 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 공부상 용도는 "오피스텔"로 이용 중입니다. 건물 내에는 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비 등이 설치되어 있습니다.

1.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다. 기타 법적 제한 사항으로는 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음 방지), 수평표면구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 지정 등이 있습니다. 특히, 교육환경 보호구역은 강서양천교육청을 통해 반드시 확인해야 합니다.

2. 권리분석

본건 부동산의 말소기준권리는 인천지방법원 2023카단109219호로 접수된 중소기업은행의 가압류(2023.11.10)입니다. 이 외에 소유권보존, 소유권이전(매매), 주택임차권, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 275,037,291원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김건기

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-13

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(박성진)

보증금: 258,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-08

확정일자: 2022-08-29

배당신고일자: 2024-02-28

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 모든 임차인의 보증금이 매각으로 소멸되며, 매수인에게 인수되지 않음을 의미합니다.

3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 서울금융고등학교 인근에 자리하며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 복합적으로 분포하는 상권입니다. 노선 상가지대라는 특성상 유동인구와 배후수요가 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다. 업무시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있으며, 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있을 것으로 판단됩니다.

4. 생활정보

본건 주변으로는 서울금융고등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리한 위치적 장점을 갖추고 있으며, 주변 도로망도 잘 갖추어져 있어 생활 접근성이 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

본건은 토지이용계획 상 공항소음 관련 구역(제3종 구역, 수평표면구역) 및 군사기지 관련 구역(대공방어협조구역)에 포함되어 있어, 소음이나 고도 제한 등 해당 규제에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 특정 업종의 입점이 제한될 수 있으므로, 강서양천교육청을 통한 관련 규정 확인이 필수적입니다. 주변 시설 검색 결과, 본건 주변에 명확한 혐오시설은 파악되지 않았으나, 잠재적인 시설에 대한 추가 확인은 필요할 수 있습니다. 임대 관계는 미상이나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각은 본 경매의 특수사항이므로, 계약 및 잔금 납부 시 관련 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견

본건 오피스텔은 비교적 최근 준공되어 건물 상태가 양호하고, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 권리 관계가 명확하여 매수인이 인수해야 할 부담이 없어 깔끔한 권리 취득이 가능합니다. 하지만, 공항 소음 구역, 교육환경 보호 구역 등의 도시계획적 제한 사항과 HUG 관련 특수 매각 조건은 신중한 검토가 요구됩니다. 감정가와 최근 실거래가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

7. 투자 포인트

비교적 최근 준공된 신축 오피스텔로서 상품성이 우수합니다.

권리 분석상 매수인이 인수할 권리가 없어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

8. 예상 입찰가

본건 오피스텔의 감정가는 262,000,000원입니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적(27~29㎡) 오피스텔의 제곱미터당 시세는 약 10,648,200원에서 11,470,600원 사이로 형성되어 있습니다. 이를 기준으로 본건 전용면적 21.51㎡(약 6.51평)에 환산할 경우, 예상 시세는 약 230,000,000원에서 247,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가가 최근 실거래가 환산 시세보다 다소 높게 책정된 점, 그리고 HUG 관련 특수 매각 조건 및 도시계획적 제한 사항 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 본건의 투자 가치와 위험 요소를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위는 230,000,000원 ~ 245,000,000원으로 판단됩니다.

권장 입찰가는 235,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.