나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10495 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제1층 제117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현1타 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ""강서구청별관입구교차로"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용건물, 아파트, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 ""가양역"", ""증미역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상15층 건 내 제1층 제117호로서,
(사용승인일 : 2023.03.31)

외벽 : 복합판넬, 석재 외장재 붙임 마감, 강화유리 등.
내벽 : 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

본건은 근린생활시설로서 116,126,127호와 함께 일체로 중식당으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기시설, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측으로 노폭 약 30미터, 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-23)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 629-1번지, 가양역더리브아너비즈타워 제1층 제117호에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10495 (1)이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 1,182,000,000원입니다.

토지면적은 7.30㎡(약 2.21평)이며, 건물면적은 30.45㎡(약 9.21평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

건물 사용승인일은 2023년 03월 31일로 신축 건물에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "강서구청별관입구교차로" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 상업업무용 건물, 아파트, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로, 다양한 시설이 혼재되어 있습니다.

교통상황은 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 9호선 "가양역"과 "증미역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건에 인접한 도로 상태는 북동측, 북서측으로 각각 노폭 약 30미터, 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 10월 19일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)으로 채권 최고액은 756,000,000원입니다.

이 외에 소유권이전 1번신탁등기말소(갑2), 강서구의 압류(갑3), 주식회사 우리은행의 임의경매 개시결정(갑4), 강서세무서장의 압류(갑5) 등이 등기되어 있으나, 이들 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

따라서 본건 매각으로 인해 낙찰자가 인수하게 되는 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 756,000,000원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 차알브라운강서점(박 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 4,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-08

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 가양역더리브아너비즈타워는 주 용도가 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설이며, 본건 제117호는 제116, 126, 127호와 함께 일체로 중식당(차알브라운강서점)으로 이용 중입니다.

주변 지역은 상업업무용 건물과 주거용 아파트, 학교 등이 혼재되어 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있습니다.

지하철 9호선 가양역 및 증미역을 통한 역세권 상권으로, 직장인 및 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 유리한 입지입니다.

신축 건물(2023년 사용승인)에 위치하여 비교적 현대적인 상권 환경을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 주변에는 강서구청, 홈플러스 가양점, CGV 등촌, 서울식물원 등이 근거리에 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

또한, 가양대교를 통해 한강공원 이용이 용이하며, 산책 및 여가 활동을 즐길 수 있는 환경입니다.

교통망으로는 지하철 9호선 가양역과 증미역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

지역적으로는 대규모 아파트 단지와 업무시설이 혼재되어 있어 안정적인 수요가 기대됩니다.

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 절차상 또는 서류상 특이사항이 발생할 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

현재 임차인으로 등재된 차알브라운강서점(박 )은 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 보증금 회수 여부가 불확실할 수 있습니다.

다만, 본건은 매각으로 인해 인수되는 보증금이 0원이므로 낙찰자가 임차인의 보증금에 대해 직접적인 금전적 책임을 지지는 않습니다.

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받는 지역입니다. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 3월 사용승인을 받은 신축 건물 내 상가로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

가양역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 함께 주변의 풍부한 상업 및 주거 배후 수요는 본건의 잠재 가치를 높이는 요인입니다.

현재 다른 호실과 일체로 중식당으로 운영되고 있다는 점은 상권의 활성화 정도를 보여주는 긍정적인 신호로 볼 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 점 또한 장점입니다.

다만, 유동화 물건이라는 특수성과 각종 개발 제한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 상가의 희소성 및 현대적인 시설로 인한 높은 임대 가치.

가양역을 중심으로 한 우수한 대중교통 접근성 및 역세권 프리미엄.

인근 대규모 아파트 단지 및 오피스 밀집으로 인한 안정적인 고정 수요 확보 가능성.

현재 운영 중인 식당과의 시너지 효과를 통한 상권 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 응찰자들의 성향 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

본건의 경우, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여 감정가 1,182,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정은 전문가와 상의하여 물건의 수익성, 환금성, 향후 시장 전망 등을 면밀히 검토한 후 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.